재개발아파트의 경우 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의할 수 있음
전 문
[회신]
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액을 「소득세법」 제96조 제1항 제6호의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 계산할 수 있는 것입니다. 이 경우 당해 양도자산(재개발아파트)의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(납부한 청산금을 포함함)에 「소득세법」 제97조 제1항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액이 되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [주택현황] 본인은 1996. 2월 ○○시 ○○구 ○○동○가 소재 토지를 취득하여 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업의 정비사업조합의 조합원으로서 토지를 출자하고 관리처분계획에 따라 재개발아파트를 취득하였음. - 관리처분계획인가일 : 1997.11월 - 재개발아파트 준공일 : 2001.12월 - 양도일 : 2004.11월 [질의 1] 상기의 재개발아파트를 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 수 있는지? (갑설) 소득세법 제96조 제1항 제6호 의 규정에 의거 증빙서류와 함께 제출하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 계산이 가능하다. (을설) 기준시가에 의한 3단계로 구분하여 양도차익을 계산하여야 한다. [질의 2] 실지거래가액에 의한 양도차익 계산이 가능하다면 그 양도차익의 구체적 산정방법은? (갑설) 실지양도가액에서 실지취득가액과 등록세 등 부대비용 및 납부 청산금을 차감하여 양도차익을 계산한다. (을설) 구토지, 대지권, 신축아파트 3단계로 구분하여 양도차익을 계산한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002.12.18. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999.12.28. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정) 이하 생략 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12.28. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ② 생략 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000.12. 29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ④ 삭 제 (2000.12.29.) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2.19. 개정) 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ⑤ 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 양도하는 경우 기준시가에 의한 양도차익은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 양도차익의 합계액(청산금을 수령한 경우에는 이에 상당하는 양도차익을 차감한다)으로 한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일 전일까지의 양도차익 : 관리처분계획인가일 전일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가(법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) - 기존건물과 그 부수토지의 취득일 현재의 기존건물과 그 부수토지의 기준시가- 기존건물과 그 부수토지의 필요경비(제163조 제6항의 규정에 의한 것을 말한다. 이하 이 항에서 같다) (2005. 5.31. 개정) 2. 관리처분계획인가일부터 신축건물의 준공일(제162조 제1항 제4호의 규정에 의한 취득일을 말한다) 전일까지의 양도차익 : 신축건물의 준공일 전일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 - 관리처분계획인가일 현재의 기존건물의 부수토지의 기준시가 (2005. 5.31. 개정) 3. 신축건물의 준공일부터 신축건물의 양도일까지의 양도차익 : 신축건물의 양도일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가 - 신축건물의 준공일 현재의 신축건물과 그 부수토지의 기준시가(신축주택의 양도일 현재 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목의 규정에 의한 기준시가가 있는 경우에는 제164조 제6항 및 제7항의 규정을 준용하여 계산한 기준시가) - 신축건물과 그 부수토지(기존건물의 부수토지보다 증가된 부분에 한한다)의 필요경비 (2005. 8. 5. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산01254-3618, 1986.12.10. 실지거래가액에 의한 양도차익 산정 시 적용할 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 계약에 따라 당사자간에 거래된 실지거래가액을 의미하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1961, 2004.12.01. 【회신】귀 질의 경우 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 규정에 의한 지정지역(토지 등 투기지역이라 함)에 소재한 토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득․양도가액은 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. ○ 서면4팀-383, 2005.03.14. 【회신】실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 시행령 제163조 제3항 에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것임. 귀 질의의 경우 개축으로 인한 지출비용이 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실 판단할 사항임. ○ 서면4팀-981, 2005.06.17. 【회신】1. 소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 부동산에 대한 소유권이전이 증여 또는 유상양도인지의 여부는 등기된 내용에 불구하고 구체적인 사실관계를 종합하여 실질내용에 따라 판단하는 것임. 2. 소득세법 제94조 제1항 제1호 의 규정에 의한 토지 등 부동산의 양도소득세 계산방법은 소득세법 제96조 제1항 각호에 의한 실거래가액 계산 대상에 해당하는 경우를 제외하고는 원칙적으로 양도 또는 취득당시의 기준시가에 의하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-349, 2005.03.09. 【회신】 소득세법 제94조 제1항 제1호 의 규정에 의한 토지 등 부동산의 양도가액과 취득가액은 소득세법 제96조 제1항 각호의 경우를 제외하고는 원칙적으로 양도당시의 기준시가에 의하는 것이나, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항 의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 하는 것임 |