매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임
전 문
[회신]
소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것입니다. 다만 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 사실관계 건설회사가 일정범위안의 단독주택을 매입하여 철거하고 아파트를 신축하고자 관할관청에 사업승인 신청을 접수하고 주택소유자들에게 계약금을 지급 완료한 상태임. 건설회사에서는 주택은 매도인 명의로 일괄 멸실 신고하고 토지만 소유권 이전등기하려하고 있음. ○ 질의 상기와 같이 주택을 양도하는 경우 매도인 명의로 멸실 신고 후 토지만 소유권 이전등기 되는 경우에도 1세대1주택 비과세에 해당하는 것인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 이하생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 이하생략 ○ 소득세법 기본통칙 89-21 【매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정】 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-642, 2006.03.20. 【질의】 (사실관계) ㆍ단독주택(양도건물)을 2003년 10월 조모로부터 증여로 취득 ㆍ2006년 2월 건물 철거 후 나대지 상태로 2006.3월 양도예정. (질의요약) 단독주택을 멸실 후 나대지 상태에서 타인에게 양도한 경우 양도물건이 나대지에 해당되는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 단독주택을 철거한 후 나대지 상태에서 타인에게 양도한 경우 소득세법 시행령 제154조 제1항 규정에 따른 1세대1주택 판정은 양도일 현재를 기준으로 하는 것임. 다만 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하는 것임. ○ 재일46014-2675, 1995.10.11. 【질의】 본인은 주소지에서 1970.10. 5.부터 토지 325㎡, 주택 181㎡의 부동산을 소유하고 있는 1가구1주택 보유자로서, 타인에게 주택을 매도하기로 하고 1995. 4.10.매매계약을 체결한 후 잔금을 받지 않은 상태에서 매수자 명의로 기존가옥을 철거하고 신규주택 허가를 받도록 동의하였던 바, 1995. 4.18.자로 기존의 가옥대장은 멸실되었고, 신규주택을 신축 중에 있음. 그렇다면 기존주택은 이미 멸실 후 매수자 명의로 허가 신축되었으므로 토지만을 매수자에게 이전등기할 시 본인은 1가구1주택의 소유자로 양도소득세의 비과세 해당이 되는지를 질의하니 회신바람. 【회신】 1. 소득세법시행령 제15조 의 규정에 따른 1세대1주택 양도소득세 비과세요건의 판정은 동영 제53조의 규정에 따른 "양도일 현재"를 기준으로 하는 것이나, 2. 다만, 매매계약의 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 1세대1주택 양도소득세 비과세 여부를 가리는 것임. |