주택투기지역이 아닌 토지 등 투기지역내의 주택과 주택부수토지의 소유자가 다른 경우로써, 당해 부수토지의 양도는 실지거래가액 과세대상이 아님
전 문
[회신]
귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-650, 2006. 3.21., 서면4팀-1423,2006. 5.18., 서면4팀-1953, 2006. 6.23.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 1. 주택 1채와 ○○도 ○○시에 대지233평 (지상에 30평의 타인명의 무허가주택 존재함)을 소유함 2. ○○시는 주택 외 투기지역이고, 이 지역에 소재하는 토지와 건물 소유자가 각각 다른 부동산을 2006년 중 양도할 경우 【질 의】 위 ○○시에 소재하는 대지를 2006년도 중 양도할 경우 기준시가 신고가 가능한지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12.31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005.12.31. 신설) 1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005.12.31. 신설) 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005.12.31. 신설) 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. (2005.12.31. 신설) (중간생략) 5. 「지방세법」 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (이하생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. (2005.12.31. 신설) 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설) 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설) 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설) 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005.12.31. 신설) 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005.12.31. 신설) 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005.12.31. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-650, 2006.03.21. 【제목】 주택투기지역이 아닌 토지 등 투기지역내의 주택과 주택부수토지의 소유자가 다른 경우로써, 당해 부수토지의 양도는 실지거래가액 과세대상이 아님 【질의】 (사실관계) - 주택현황 소재지: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 면적: 대지 126㎡, 건물 1층 75.14㎡, 2층 16.53㎡ - 소유현황 ○○○: 대지 4/5지분 ○○○: 대지 1/5지분, 건물 전체 소유 (질의사항) 상기 소재지는 토지투기지역으로 지정되어 있으나 주택투기지역으로 지정되지 않은 상태에서 위 부동산을 양도한 경우 ○○○의 양도차익산정에서 “기준시가”를 적용할 수 있는지 여부 【회신】 “주택투기지역”에 소재하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 하는 부동산은 주택(그 부속토지를 포함)이 되는 것이며, “토지 등 투기지역”에 소재하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여야 하는 부동산은 주택(그 부속토지를 포함)외의 부동산이 되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| ○ 서면4팀-311, 2006.02.17. 【회신】 1. 재건축조합에게 토지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산의 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 소유하다가 양도하는 경우 당해 토지는 양도소득세가 비과세되는 소득세법 시행령 제154조 의 1세대 1주택 부속토지로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1423, 2006.05.18. 주택과 그 부수토지를 각각 다른 세대가 보유하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것입니다. ○ 서면4팀-1953, 2006.06.23. 1. 「소득세법」제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 동법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의3에서 규정하는 비사업용 토지에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 2. 「지방세법」제182조 제2항 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조의12 에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당합니다. |