전 문
[회신]
실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【질 의】 ○○도 ○○시 소재 토지를 평당 80,000원에 구입하면서 계약서 및 증빙자료가 없는 경우 실가에 의한 양도차익 산정시 취득가액 계산 방법은? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005 .12.31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ②~⑪ (생략) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005.12.31. 개정) ⑬ (생략) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999.12.31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999.12.31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999.12.31. 신설) 1. (생략) 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999.12.31. 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2005.12.31. 개정) | 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) |
| 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999.12.31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999.12.31. 신설) 4. 기준시가 (1999.12.31. 신설) ④ 이하생략. ○ 소득세법 시행령 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ① ～ ④ 생략. ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) ⑥ 생략. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1151, 2006. 4. 8. 【질의】 (사실관계) 2003년에 토지를 구입하였으며 구입 당시에는 실지거래가액에 절반에도 미치지 못한 가액으로 상호 합의하에 매매계약서를 작성하였음. (질의) 위의 경우 차후 실지거래가액으로 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 사실상 거래한 가액으로 당초 매도인과 소급하여 작성하려 하였으나 당초 매도인은 이를 응하지 않아 다른 방법인 환산가액으로 인정받으려 할 때 환산가액의 산정방법은. 【회신】 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임. ○ 서면4팀 - 1777, 2005. 9.29. 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 각 호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 동법 시행령 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 위1.의 경우를 적용함에 있어서는 제 증빙서류 등의 내용을 종합적으로 확인하여 사실 판단하는 것이며, 기질의회신문(서면4팀-1080, 2005. 6.28.; 소득1264-3802, 1983.11.10.; 재일46014-421, 1999. 3. 2.)을 참고하기 바람. ○ 서면인터넷방문상담4팀-2202, 2005.11.16. 【질의】 (현황) - 주택투기지역 내의 주택을 1991년 취득하여 2004년 양도함. - 양도시 계약서 있음. - 취득시 실질계약서 없음(불분명) - 취득시 검인계약서 있으나 아래와 같이 금액상 차이가 있음. * 검인계약서 내용 총 매매가액: 1억원 계약금: 1천만원 중도금: 5천만원 잔 금: 5천만원 계: 1억 1천만원 (질의) ① 양도시 계약서는 있으나 취득시 실질계약서는 없고, 취득시 검인계약서(다운계약서)가 있으나 검인계약서의 내용에 위와 같이 하자가 있는 경우에 취득가액을 어떻게 신고해야 하는지. ② 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것(서면4팀-864, 2005.6.1.)이라는 답변이 있으나 위와 같이 검인계약서의 내용이 일치하지 않는 경우에도 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정할 수 있는지. ③ (취득가액을 검인계약서로 과세하는 경우) 정상적인 경우는 검인계약서가 사실이 아니라는 것을 납세자가 입증하여야 하는데 위와 같이 하자 있는 검인계약서의 입증책임은 누구에게 있는지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 규정에 의한 지정지역(“토지 등 투기지역”이라 함)에 소재한 주택 등을 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득ㆍ양도가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임. 2. 위 1.의 경우 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하는 것이나, 귀 질의 사례의 경우 단순기재 착오ㆍ허위 또는 다운계약서의 여부 등 특별한 사정이 있는지에 대해서는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. 3. 그리고 소득세법 시행령 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 취득가액은 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수도 있는 것임. ○ 서면4팀-906, 2005. 6. 9. 【질의】 실지거래가액이 적용되는 재건축아파트 (실가과세대상 양도자산)의 양도차익을 산정함에 있어 취득 당시의 실지거래가액을 알 수 없는 경우 소득세법 시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 계산산식에 의한 환산취득가액을 취득시 실지거래가액으로 적용할 수 있는지 여부. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 소득세법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 1985.1.1. 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 같은법 시행령 제176조의 2 제1항 각호의 사유로 인하여 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용한 금액으로 하는 것임. 이 경우 환산가액은 같은법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 산식을 적용하여 계산한 가액으로 하는 것임. |