신축・분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하는 것임
전 문
[회신]
비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축․분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [상황] o 당사는 주택신축판매 및 공사용역을 제공하고 있는 건설회사로 분양은 100%로 완료되었지만 공사가 진행 중인 상태이므로 작업진행률에 따라 공사수익(매출)과 공사원가(매출원가: 투입원가+용지×작업진행률)를 인식하고 있음. o 따라서 당해 건설 중인 건물에 대한 원가 상당액은 당해 평가기준일 현재 모두 원가로 대체되었으며, 용지는 진행률로 계산된 부분만 원가로 대체되고 잔액만 용지로 대차대조표에 남아 있음. [질의내용] 위와 같은 상황에서 용지에 대하여는 재경부재산46014-47(2002. 2.22.)호와 같이 평가할 수 있으나 당해 용지 위에 건설 중인 건물은 어떻게 평가해야 하는 것인지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제54조 【비상장주식의 평가】 ① 법 제63조 제1항 제1호 다 목의 규정에 의한 한국증권거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자 지분(이하 이 조 및 제56조의 2에서 비상장주식이라 한다)은 다음의 산식에 의하여 평가한 가액(이하 순 손익가치라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중 평균한 가액에 의한다. 다만, 부동산과다보유법인( 「소득세법 시행령」 제158조 제1항 제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순 손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다. 1주당가액 = 1주당 최근 3년간의 순 손익 액의 가중평균액÷금융기관이 보증한 3년 만기회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율(이하 순 손익 가치 환원 율이라 한다.) ② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2003.12.30. 개정) 1주당 가액＝당해 법인의 순자산가액÷발행 주식총수(이하 순자산가치라 한다) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】 ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 무형고정자산․준비금․충당금 등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다. (2002.12.30. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제59조 제2항의 규정에 의한 영업권평가액은 당해 법인의 자산 가액에 이를 합산한다. 다만, 제54조 제4항의 규정에 의하여 평가하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2003.12.30. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-2156, 2005.11.11. 비상장법인의 순자산가치를 계산함에 있어 신축․분양 중인 건물과 부수토지의 분양가액이 시가에 해당하는 경우에는 건물에 대한 분양가액 중 평가기준일까지의 작업진행률에 따라 계산한 금액을 그 건물가액으로 하는 것임(이하생략) |