재건축조합으로부터 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실 없이 부동산을 양도하는 경우에는 부동산의 양도에 해당함
전 문
[회신]
구「주택건설촉진법」에 의하여 주택재건축사업을 시행하는 재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 "입주권"이라 함)는「소득세법」제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것이나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 같은 조 제1항 제1호에서 규정하는 부동산의 양도에 해당하는 것입니다.
귀 질의의 경우 부동산의 양도인지 입주권의 양도인지 여부는 관련 자료를 종합하여 판단할 사항으로 붙임과 같이 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례를 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 재건축조합 아파트를 사업계획승인일 이후에 재건축조합에 양도함에 기존부동산의 평가액등이 없는 경우 양도소득세 산출방법에 대하여 질의합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2000.12. 29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29. 개정) 나. 지상권 (2000.12.29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방 자치 단체․한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경 정비 법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수 토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 청산금을 납부한 경우 (2001.12.31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］ 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001.12.31. 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일(*사업계획승인일) 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 ③ 제1항 제1호․제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (2005. 5.31. 개정) * 2001.12.31. 개정된 구법 시행령 제166조 제3항 ③ 제1항 제1호․제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리 처분계획 또는 주택건설촉진법에 의한 사업계획 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. ○ 도시 및 주거 환경 정비 법 제48조 【관리처분계획의 인가 등】 ① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장․군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경․중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장․군수에게 신고하여야 한다. (2002.12.30. 개정) 1. 분양설계 (2002.12.30. 개정) 2. 분양대상자의 주소 및 성명 (2002.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산 액 (2002.12.30. 개정) 4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (2002.12.30. 개정) 5. 정비 사업비의 추산 액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 (2002. 12.30. 개정) 6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항 ② ～ ④ 생략 ⑤ 주택재개발사업에서 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산을 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다. (2002.12.30. 개정) 1. 제1항 제3호의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산 액은 시․도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되, 시장․군수 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 2인 이상의 감정평가업자의 감정평가 의견을 참작하여야 한다. (2005. 1.14. 개정 ; 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률 부칙) 2. 제1항 제4호에 규정된 사항 중 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 시장․군수가 추천하는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. (2005. 1.14. 개정 ; 지가 공시 및 토지 등의 평가에 관한법률 부칙) 3. 제1호 및 제2호의 규정에 불구하고 관리처분계획을 변경․중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지 등의 소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다. (2002.12.30. 개정) ⑥ 주택재건축사업에서 사업시행자가 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산에 대하여 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각호의 규정을 준용하여 할 수 있다. (2005. 1.14. 개정 ; 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한법률 부칙) ⑦ 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법․기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2002.12.30. 개정) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1453, 2005.08.18. 【회신】 「도시 및 주거 환경 정비 법」(구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비 사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1호 의 부동산 양도에 해당하는 것임. ○ 재산46014-163, 2001.02.14. 【회신】 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수 토지를 제공하고 취득한 입주권을 2001. 1. 1. 이후 양도하는 경우, 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 에 의거 기존부동산의 양도차익과 입주권 프리미엄으로 구분하여 산정한 후 합산한 가액으로 하는 것임. 이 경우 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것임. ○ 서면4팀-38, 2005. 1. 5. 〔기존조합원이 재건축 상가입주권을 취득하여 양도하는 경우 양도차익의 산정방법〕 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 조합의 조합원이 당해 조합에 기존의 건물과 그 부수 토지를 제공하고 취득한 상가입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 의 규정에 따라 산정하는 것이며, 동 상가입주권을 2001년도에 양도하는 경우에도 이를 적용할 수 있는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2122, 2005.11.09. 【회신】구「주택건설촉진법」에 의하여 주택재건축사업을 시행하는 재건축조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 "입주권"이라 함)는「소득세법」제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는 것이나, 당해 재건축조합으로부터 입주권을 취득한 사실이 없이 부동산을 양도하는 경우에는 같은 조 제1항 제1호에서 규정하는 부동산의 양도에 해당하는 것입니다. ○ 서면4팀-1873, 2004.11.19. 【제목】재개발조합 또는 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수 토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도한 경우의 양도차익 계산방법 【질의】 소득세법시행령 제166조 의 입주권 양도차익 계산 시 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 재건축 시행당시 재건축조합에서 종전주택을 감정한 가액 195,000,000원(감정가액이 사업인가 관청 등에 제출되었음)인지 아니면 새로 신축되는 아파트의 일반 분양가액(313,170,000원)에서 추가로 조합에 납부해야 할 청산금(63,010,000원)을 차감한 금액인 250,160,000원인지. 【회신】도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수 토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도한 경우 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 에 의하는 것이며, 이 경우 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시재개발법에 의한 관리 처분계획 또는 주택건설촉진법(현행 도시 및 주거 환경 정비 법)에 의한 사업계획에 의하여 정하여진 가격에 의하는 것이며, 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의하는 것임. → (보충설명) 여기에서 “정하여진 가격”이라 함은 현행 도시 및 주거 환경 정비 법 제48조 제1항 제4호 의 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물에 대한 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격을 말하며, 이는 관련서류인「분양대상자별 분양예정내역서」에 의거 확인됨. |