사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준에 해당하는 경우에는 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면을 적용할 수 없음
전 문
[회신]
조세특례제한법제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 2002.12.31. 이전에 자기가 건설한 신축주택(주택건설사업자를 제외한다)으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 양도하는 경우 고급주택 기준은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의해 판단하는 것으로써, 이 경우 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준에 해당하는 경우에는 동규정의 감면을 적용할 수 없는 것이며,
다가구주택은 소득세법시행령 제155조 제15항 및 같은 령 제156조의 규정(귀 질의 사례 2002. 5. 1. 사용승인을 얻은 경우 2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 것)에 따라 판단하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| o 주택 소재지인 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 토지는 1987년 5월에 취득하여 보유하던 중 2002년 5월에 다가구 주택을 신축하였으며, 2005년 9월에 7억 5천 만 원에 매매하였음 - 신축주택의 사용승인일 : 2002. 5. 1. - 건물 연면적 : 654.72㎡(대지면적 757㎡) o 위 경우 조세특례제한법 제99조 의 3에 의하여 신축주택에 대한 양도소득세 감면대상에 해당하는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001.08.14. 조세특례제한법 법률 제6501호, 개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8.14. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2001. 8.14 .개정) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2000.12.29. 신설) 신축 주택 취득 기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ○ 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2003.05.29. 조세특례제한법 법률 제6916호 주택건설촉진법부칙에 의해, 현행법령) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002.12.11. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거 환경 정비 법에 의한 정비 사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거 환경정비 법에 의한 정비 사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축 주택 취득 기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000.12. 29. 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) ○ 조세특례제한법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 다가구주택이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】2000.12.29. 대통령령 제17032호로 개정된 것 법 제89조 제3호에서 거주용건물의 연면적가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998.12.31. 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천 만 원 이상인 것 (2000.12.29. 개정) 가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억 원을 초과하는 것 (1999. 9.18. 개정) 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억 원을 초과하는 것 (1999. 9.18. 개정) 2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억 원을 초과하는 것 (1999. 9.18. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심 판례, 심 사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-476, 2005.03.30. 【질의】 〔A주택현황〕 2002.2월에 신축주택의 최초계약자로 ○○시 소재 미분양아파트(전용면적 49.8평, 분양가액 4억원)을 주택건설업체와 계약하고 2003.10월에 잔금지급 및 등기를 하고 현재까지 소유하고 있음. 〔질의1〕 본인은 2002.2월 계약당시의 고급주택 기준은 전용면적 50평 초과, 양도가액 6억원 초과로 되어 있어 이 두 가지 조건을 모두 충족한 경우 감면이 배제되는 것으로 알고 있는데, 당해 A주택 양도 시 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 양도소득세가 100％ 감면( 조세특례제한법 제99조 의 3)되는지 여부 〔B주택현황〕 1998. 7월 소재 ○○시에 있는 미분양아파트(전용면적 58평, 분양가액 4억원)을 주택건설업체와 최초로 계약하고 2002. 8월에 잔금지급 및 등기를 한 후 현재까지 소유하고 있음. 〔질의 2〕 B주택의 계약당시 고급주택 기준은 전용면적 50평 초과, 양도가액 5억원 초과로 되어 있는데, 본인이 B주택을 5억 9천 만원에 양도 시 현재의 고가주택에 해당되지 않아 양도소득세가 100％ 감면( 조세특례제한법 제99조 )되는지 여부 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 2002.12.31. 이전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 양도하는 경우 고급주택 기준은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의해 판단하는 것으로서, 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준 중 면적기준(공동주택의 경우 1999. 9.18.부터 2002. 9.30.까지의 기간은 전용면적 165㎡ 이상, 2002.10. 1.부터 2002.12.31.까지의 기간은 전용면적 149㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 실지거래가액이 6억 원 초과)을 모두 충족한 경우에는 동규정의 감면을 적용받을 수 없으나, 가액기준만 충족하고 면적기준은 미달한 경우에는 동규정의 감면을 적용받을 수 있는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심 판례, 심 사례, 예규) |
| 2. 다만, 조세특례제한법 제99조 제1항 의 규정에 의하여 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 양도하는 경우에는 고급주택 기준은 동 부칙 제29조 제1항에 의거 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억 원 초과)을 모두 충족한 경우에 한하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임. |