상속(증여)재산의 평가방법

평가기준일전 2년을 경과하였거나 또는 평가기준일 후 6월(증여재산인 경우 3월)을 경과하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액 또는 매매된 가액은 “시가”의 범위에 포함되지 아니함.

[회신] 귀 질의의 경우 붙임의 기질의회신문[재재산-582(2007.5.18), 서면4팀-3814(2006. 11.20), 서면4팀-1230(2006.5.2)]를 참조하시기 바라며,「상속세 및 증여세법」제60조제1항ㆍ제2항 및 같은법 시행령 제49조의 규정을 적용함에 있어 평가기준일전 2년을 경과하였거나 또는 평가기준일 후 6월(증여재산인 경우 3월)을 경과하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 있거나 또는 불특정다수인간에 자유로이 매매된 가액이 있는 경우 그 가액은 동 규정에 의한 “시가”의 범위에 포함되지 아니합니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료. 1. 질의내용 요약 O 사실관계 <질문1의 사실관계> - 상속재산소재지 : 서울 강남 자곡동 ☆☆번지 - 상속개시일 : 2007.4.10. - 상속재산 : 대지 약 750평 - 금융기관대출로 인한 감정평가현황 ㆍ 2006.3.30.일자 평가액 : 98억원(1개 감정평가기관의 평가액) ㆍ 2002.9.4.일자 평가액 : 24억원(1개 감정평가기관의 평가액) - 개별공시지가 : 상속개시일(69억원), 직전년도(55억원), 2007년도(83억원) <질문2의 사실관계> - 특수관계자인 부의 주식을 자가 2006.4.21.자 액면가액 10,000원씩 15,000주를 매수하였음(매수가액 : 1억5천만원) - 자는 본인 소유주식과 부로부터 양수받은 주식을 합하여 50,000주(발행주식 전체)를 1주당 85,000원에 2007.6.21.양도하였음(거래가액 : 42억5천만원) O 질문내용 (질문1) 위 상속재산을 평가함에 있어 상증법 제60조 내지 제66조의 규정을 적용하는 경우로서 불특정다수인간의 매매사례가액이 존재하지 아니하는 경우 첫째, 상속개시일 현재의 개별공시지가인 69억원을 적용하는지 둘째, 2006.3.30.현재의 감정평가액이 98억원을 적용하는지 셋째, 2006.3.30. 감정평가액인 98억원과 2002.9.4.감정평가액인 24억원의 평균액인 61억원을 적용하는지 여부 (질문2) 상기와 같이 부와 자 사이에 이루어진 주식양수도 거래에 있어 거래일 이후 1년2개월 이후의 1주당 거래가액인 85,000원을 적용하여 상속세및증여세법 제35조 의 규정을 적용할 수 있는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) O 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다 O 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정) 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. 2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정) 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정) 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 생략. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (2002. 12. 30. 개정) 2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날 (2002. 12. 30. 개정) 3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날 ③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설) O 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. (1998. 12. 28. 개정) 1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. O 상속세및증여세법 제35조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 증여 등】(2003. 12. 30. 제목개정) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 당해 재산을 양수 또는 양도한 때에 그 대가와 시가와의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령이 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 (2003. 12. 30. 개정) 2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 (2003. 12. 30. 개정) O 상속세및증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】 (2003. 12. 30. 제목개정) ① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. 1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등 (2002. 12. 30. 신설) 2. 「증권거래법」에 의하여 한국증권거래소에 상장되거나 한국증권업협회에 등록되어 있는 법인의 주식 및 출자지분으로서 한국증권거래소 또는 협회중개시장에서 거래된 것(제33조 제2항의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 것을 제외한다) ⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다. (2003. 12. 30. 신설) ⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날( 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 “산정기준일”이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. (2005. 8. 5. 개정) O 비상장주식평가심의위원회의설치및운영에관한규정 제22조(시가인정범위 기준 등) ① 평가심의위원회는 다음 각호의 사항에 관하여 납세지 관할세무서장 및 지방국세청장의 자문에 응할 수 있다. 1. 영 제49조 제1항 본문의 규정에도 불구하고 평가기준일 전 2년이내의 기간(상속개시일 전 6월이내의 기간 및 증여일 전 3월 이내의 기간을 제외한다)중에 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다) 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우로서 평가기준일과 영 제49조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함하고자 하는 경우 나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) O 재재산-582.2007.5.18. 【질의】 납세자가 상속세 신고, 납부시 부동산의 가액평가에 있어서 공신력 있는 감정기관이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 하나의 감정가액(평가시점 및 평가목적은 법에서 요구하는 조건을 모두 충족하였음)을 시가로 보아 상속재산을 평가할 수 있는지 여부 【회신】 하나의 감정기관이 평가한 감정가액은 상속세및증여세법 제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의한 “시가”의 범위에 포함되지 아니함. O 서면4팀-3814.2006.11.20 「상속세 및 증여세법」제60조제2항 및 같은법 시행령 제49조제1항제2호의 규정에 의하여 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 상 속재산(면적 ․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산을 포함한다)에 대하여 상속세의 납 부 목적에 적합하고 상속개시일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정 가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이며, 상속개시일전 6월을 경과하고 상속개시일전 2년 이내의 기간중에 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 같은항 단서 및 「비상장주 식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」제22조제1호의 규정에 의하여 상속개시일 부터 감정가액평가서를 작성한 날까지의 기간중에 가격변동의 특별 한 사정이 없다고 인정되는 때에는 당해 감정가액의 평균액은 같은령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임. O 서면4팀-1230. 2006.5.2. 【질의】 - 상속받은 재산중 일부인 부동산(토지)에 대하여 이미 신고한 상속세 과세가액과 상속개시일 후 6월이 지난 다음의 양도가액은 다음과 같음. - 상속개시일 : 2005.5.31. - 상속세 신고가액 : 10억원(상속개시일 현재 개별공시지가) - 매매계약일 : 2006.1.30, 잔금지급일: 2006.2.28, 매매대금 : 15억원 - 사실관계가 상기와 같을 때, 상속재산을 평가함에 있어 다음과 같이 양설이 있어 질의함. 어느 설이 타당한지 여부 (갑설) 상속세및증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 규정한 평가기간에 해당하지 아니하는 기간은 “비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정”에서 정하고 있는 평가기준일 전 2년 이내의 기간을 말하는 것으로 그 기간내의 매매가 있는 경우만 제한적으로 적용하는 규정이므로 상속개시일후 6월이 경과하여 매매계약이 체결된 상속재산에 대하여는 그 매매가액을 시가로 보지 아니한다. (을설) 상속개시일 후 6월이 지난 다음에 매매가 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 매매가액을 시가로 본다. 【회신】 상속개시일전 6월을 경과하고 상속개시일전 2년 이내의 기간중에 매매가액이 있는 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 단서 및「비상장주식 평가심의 위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」제22조제1항제1호의 규정에 의하여 상속개시일부터 거래가액이 확정되는 계약일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액은 「상속세및증여세법 시행령」제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것이나, 상속개시일 후 6월을 경과하여 매매가액이 있는 경우에는 상기 규정에 의한 시가로 보지 아니함.