배우자로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우 취득가액은 증여한 배우자의 취득가액으로 하며 인계하는 채무부분은 유상양도로 보는 것임
전 문
[회신]
배우자로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우 취득가액은「소득세법」제97조 제4항의 규정에 의하여 증여한 배우자의 취득가액으로 하는 것입니다. 이 경우 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 이를 양도 자산의 필요경비에 산입하는 것이며, 당해 자산의 취득일은 증여받은 날이 되는 것입니다.
고가주택 및 그 부수 토지는「소득세법」제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이며, 이 경우 같은 법 시행령 176조의2 제1항 각호의 규정에 해당하여 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것입니다.
양도소득금액 계산시 양도차익에서 공제하는 장기보유특별공제액은 등기된 토지 또는 건물로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 적용하는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 소득세법」제88조 제1항의 규정에 의한 부담부증여시 인계하는 채무액은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 증여재산이 같은 법 제89조 제3호의 규정에 의한 비과세 대상인 주택에 해당하는 때에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것입니다. 부담부증여로 이전된 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」제160조 제1항 제1호에서 규정한 산식에 따라 양도로 보는 채무액에 상당하는 과세대상 양도차익을 산정하는 것입니다. 이 경우 동 산식에서 “법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익”은 같은 영 제159조의 규정에 의하여 산정한 양도로 보는 양도가액 및 취득가액 등을 적용하여 계산하는 것이며, 양도가액은 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]을 적용하여 계산하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 아래와 같이 고가주택에 해당하는 1세대 1주택을 배우자에게 부담부증여한 후 증여일로부터 1년 경과된 시점에서 매각하려고 함 - 부담부증여 내역 ․ 부담부증여 재산 : 1세대 1주택인 아파트(기준시가 7.2억, 매매예정가격 8.7억) ․ 취득일자 : 1999. 1.27. ․ 증여일자 및 수증자 : 2002.11. 5. 배우자에게 증여 ․ 부담채무액 : 3.5억 원 [질의사항] 1. 일방실사가 가능한지 2. 부담부증여분에 대한 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부 3. 부담부증여의 경우에도 1세대 1주택의 비과세적용이 되는지 4. 1세대 1주택의 고가주택에 대한 양도차익 산정방법 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (2000. 12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.12.28. 개정) ○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제3항에 규정하는 미등기 양도 자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① ～ ③ 생략 ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (2000. 12.29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12.30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기 양도 자산에 해당하는 때에는 6억 원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002.12.30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억 원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-626, 2005.04.27. 【회신】 배우자로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하는 경우 취득가액은 소득세법 제97조 제4항 의 규정에 의해 증여한 배우자의 취득가액으로 하는 것이며, 이 경우 당해 자산의 취득일은 증여받은 날이 되는 것임. ○ 서면4팀-1464, 2005.08.19. 【회신】 1. 생략 2. 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억 원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수 토지는 「소득세법」 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임. ○ 서면4팀-906, 2005.06.09. 【회신】 소득세법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 1985. 1. 1. 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 같은 법 시행령 제176조의 2 제1항 각호의 사유로 인하여 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용한 금액으로 하는 것임. 이 경우 환산가액은 같은 법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 산식을 적용하여 계산한 가액으로 하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1993, 2004.12.07. 【회신】 1. 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의한 부담부증여 시 인계하는 채무액은 유상양도로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나, 증여재산이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 비과세 대상인 주택을 부담부증여하는 경우에는 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임. 2. 생략 ○ 서면4팀-1526, 2004.09.24. 【회신】 소득세법시행령 제156조 제1항 에서 규정한 고가주택의 판정은 1주택(그 부수 토지를 포함한다. 이하 같다) 전체이전, 그 일부이전, 부담부증여 이전 등 이전방식에 관계없이 1주택의 전체가액이 6억 원을 초과하면 고가주택에 해당하는 것으로, 사례와 같이 1주택을 부담부증여(전체 증여가액 10억 원, 채무액 4억 원, 순수증여가액 6억 원)로 이전하면서 증여자의 채무액을 수증자가 인수하는 경우에는 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]으로 계산한 가액이 6억 원을 초과한다면 이는 고가주택의 양도에 해당함. 또한, 부담부증여로 이전된 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 경우에는 소득세법시행령 제160조 제1항 제1호 에서 규정한 산식에 따라 양도로 보는 채무액에 상당하는 과세대상 양도차익을 산정하는 것이며, 동 산식에서 『법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익』은 동법시행령 제159조 규정에 의해 산정한 양도로 보는 양도가액 및 취득가액 등을 적용하여 계산하고, 『양도가액은 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]을 적용』하는 것임. |