분양받은 아파트의 취득시기 및 취득가액 산정방법

분양받은 아파트의 양도차익 산정시 적용할 취득시기는 입주여부에 관계없이 잔금을 청산한 날이 되는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임

[회신] 소득세법 제96조 제2항 제9호 및 소득세법시행령 제162조의2 제5항 규정에 의하여 2주택을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득ㆍ양도가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다. 분양아파트를 취득하여 입주한 경우 현행 소득세법상 양도차익 산정시 적용할 취득시기는 입주여부에 관계없이 잔금을 청산한 날이 되는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | 【사실관계】 1세대 2주택자에 해당하는 본인이 다음과 같이 과세되는 1주택을 양도하고자 함. - 소재지: ○○시 ○○구(투기지역) - 규모: 67평( 기준시가 7.13억원) - 분양시기: 1994년 - 입주시기: 1997년(잔금지급 및 등기도 동일시기에 이루어 졌음) 【질의사항】 상기 분양받은 1주택을 양도하는 경우 취득시기 및 취득가액 산정방법 ? | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 | | 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정) | | 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12.31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) ③ 이하생략 ○ 소득세법시행령 제162조의2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. | | 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12.31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-848 (2006.04.06.) 【회신】 소득세법 제96조 제2항 제9호 및 소득세법시행령 제162조의2 제5항 규정에 의하여 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우에는 실지거래 가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임. ○ 서면4팀-2202 (2005.11.16.) 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 규정에 의한 지정지역(“토지 등 투기지역” 이라 함)에 소재한 주택 등을 양도하는 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 취득ㆍ양도가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것임 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-225 (2006.02.07.) 【회신】 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2006. 1. 1. 이후 양도하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임. 이 경우 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-1940, 2004.11.30. 【회신】 분양아파트를 취득하여 입주한 경우 현행 소득세법상 1세대 1주택 보유기간계산 등 또는 양도차익 산정시 적용할 취득시기는 입주여부에 관계없이 잔금을 청산한 날이 되는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 그 소유권이전등기접수일이 취득시기가 되는 것임. |