미등기양도자산이라 함은 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것임
전 문
[회신]
「소득세법」 제104조(양도소득세 세율) 제3항의 규정에 의한 “미등기양도자산”이라 함은 동법 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것입니다. 귀 질의의 경우, 취득계약조건이 성취되어 동법 시행령 제162조의 규정에 의한 취득시기가 도래한 부동산을 취득에 관한 소유권이전등기를 하지 아니하고 타인에게 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것이나, 이에 해당하는지에 대해서는 관련사실을 확인하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 본인은 토지를 분양하는 법인으로부터 펜션부지를 아래와 같은 조건으로 취득, 계약하였음. - 토지 잔금을 완납하였다 하더라도 토지와 관련한 인허가 사항 및 모든 부대공사가 완료된 후, 토지를 분필하여 소유권 이전 등기를 이전한다. (행정절차상의 어려움 때문에 일단 분양법인 단독명의로 펜션부지에 대한 인허가 및 모든 공사를 완료 후 펜션을 즉시 건축할 수 있는 상태에서 수분양자에게 이전하기 위함임) 〔질의〕 현재 본인은 잔금을 수개월 전에 이미 토지 분양회사에 완납하였는데, 경제적인 사정으로 위 펜션부지를 매도하려고 하는 바, 이 경우 미등기양도자산에 해당하는지 여부(자산의 구분에 따라 36%세율, 또는 70%세율이 적용됨) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. ～ 2. 생략 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 미등기양도자산 (2003.12.30. 개정) ② 제1항 제2호․제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. ③ 제1항 제3호에서 미등기양도자산이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12.29. 개정) ○ 소득세법 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000.12.29. 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 자산이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3～5 생략 ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체․한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1843, 1997.07.26. 【회신】1. 소득세법 제104조 제3항 의 규정에 의한 미등기양도자산이라 함은 동법 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 귀 질의의 경우 계약조건이 성취되어 동법시행령 제162조의 규정에 의한 취득시기가 도래한 부동산을 취득에 관한 소유권이전등기를 하지 아니하고 타인에게 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것임. ○ 재일46014-1886, 1999.10.27. 【회신】1. 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 소득세법 제94조 각호의 자산이 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 또한, 같은법 제94조 제2호에 해당하는 부동산에 관한 권리를 취득하고 동 권리가 부동산으로 전환된 후 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산에 해당하는 것임. ○ 대법2004두5058, 2005.06.24. 【제목】토지거래허가구역 내에 있는 토지의 권리이전에 대하여 토지거래계약허가를 받도록 하는 제한은 그 취득에 관한 등기절차의 이행이 법률상 일반적으로 불가능한 경우에 해당하지 않아 미등기 양도에 해당함. ○ 감심99-286, 1999.08.31. 【제목】도시계획사업시행과 부동산 소유권이전등기 행위는 별개사항으로서 미등기 양도 제외 사유에 해당 안 되며, 전세보증금 반환금은 취득가액에 포함된 것이므로 추가로 양도가액에서 공제 안 됨. ○ 서면4팀-1227, 2005.07.18. 【회신】 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 의 규정에 의한 토지거래 허가구역 내에 있는 토지를 같은법 제118조 및 제119조에 의한 토지거래허가를 받지 않고 취득한 토지를 양도하는 경우로서 당해 토지의 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제3항 에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1368, 1995.06.08. 【회신】조건부로 부동산을 취득하는 경우에는 조건성취일이 취득시기가 되는 것으로서, 조건부 매매계약이 체결된 후 그 조건이 성취되기 전까지는 소득세법시행령 제44조 제4항 제2호 의 규정(현 동법 시행령 제94조 제1항 제2호 가목)에 따른 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당하는 것임. |