전 문
[회신]
귀하의 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-404, 2006.02.27. / 서면4팀-853, 2006.04.06. / 서면4팀-231, 2006.02.09. / 서면4팀-215, 2006.02.07.)을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 본인 포함 형제 4인 공동으로 다세대 4층 건물을 2002년 ○○동에 건축하여 지금까지 거주하고 있음 - ○○구 ○○동 소재 ○○아파트 1채(13평)를 2002. 1.31, 다른 1채(15평)를 2002. 7.31. 각각 구입 - 위 ○○동 ○○아파트는 2002년부터 재건축을 준비하면서 2004년 10월 전세대가 이주를 완료하고, 이주비를 지급한 후 (2004.11.10.) 사업을 진행하던 중 정부의 각종 재건축 규제에 묶여서 아직까지 재건축 관리처분인가가 되어 있지 않고 사람이 살지 않는 폐가 상태로 계속 유지되고 있음. 【질의 내용】 위와 같이 재건축대상 2주택은 이주 후 2년여 동안 사람이 살지 않은 상태에 있는 아파트로 주택이 아니고 폐가(공가)이며 1가구만 주택이므로 양도소득세 비과세 대상인지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정). |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31.) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1 ~ 2의 2 생략 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005.12.31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 (이하 생략) ○ 소득세법 부 칙 (2005.12.31. 법률 제7837호) 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2.19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) (이하 생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 신설) 1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005.12.31. 신설) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) (중간 생략) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다. 1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) ③ ~⑤ ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998.12.31. 개정) (이하 생략) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1017, 2005.06.21. 1세대1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 3년 이상(서울, 과천시, 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시 지역은 보유기간 3년 이상이고 거주기간이 2년 이상인 것)인 것을 의미함 ○ 서면4팀-404, 2006.02.27. 【회신】 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이「도시 및 주거환경정비법」(구「도시재개발법」포함)에 의한 주택재개발사업의 시행으로 인하여 철거된 상태에서 동법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획 인가 전에 나머지 주택을 양도하는 경우 「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-853, 2006.04.06. 【회신】 1세대3주택에 해당하던 거주자가 그 중 1주택이 주택재개발사업의 시행으로 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 관리처분계획인가를 받기 전에 멸실된 상태에서 나머지 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3 내지 제2호의 4 의 중과세율을 적용하지 아니하는 것입니다. ○ 서면4팀-231, 2006.02.09. 【질의】 (사실관계) - 부동산(주택)보유현황 A: ○○동 ○○번지 (1972년 취득, 토지 60.2㎡, 건물 40㎡) B: ○○동 ○○번지 (1965년 취득, 토지 공유지분 86.7/164.2㎡, 건물멸실로 등록말소) - B의 경우 ㆍ1994.12월 ○○동 도시가스 화재사고로 주거용 건물 전소, 미파손 무허가 일부건물이 남아 양곡상 영업용 건물로 사용하였음. ㆍ1999. 3.31. 건축물관리대장 상의 건축물 멸실로 인한 말소통보(관할구청) ㆍ2001. 6.25. 화재사고 후 영업신고 되어있던 양곡상 영업을 종료(폐업신고 함) 하였으며, 건물의 경우 불량하여 사용하지 아니하고 비어 있는 상태임. ㆍ현재 주민등록상에도 화재사고 이후 주민등록상 등재되거나 거주하는 주민 없음. (질의사항) 위와 같은 경우A를 양도하는 경우 1세대2주택에 해당하는지 또는 1세대1주택에 해당하는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치하여 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-215, 2006.02.07. 【제목】 2주택 중 1주택이 재건축대상이 되었으나 다른 주택의 양도일 현재 재건축대상주택이 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 1세대2주택에 해당하여 양도소득세가 과세됨 【질의】 (사실관계) - 본인은 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 소유ㆍ거주하고 있으며, ○○동 ○○번지 재건축○단지에 배우자명의의 입주권을 보유하고 있는 바, 입주권의 취득경위는 아래와 같음. - 1994. 2월 ○○구 ○○동 ○○번지 아파트 ○○동 ○○호 본인명의 매입ㆍ취득 - 2002.11.29. 위 아파트 재건축 사업승인 - 2004. 3월 ○○구 ○○동 ○○번지 아파트 ○○동 ○○호를 배우자에게 증여 - 2004. 5월 위 아파트 멸실등기 완료, 2007. 9월 입주예정으로 재건축 진행 중 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질의사항) ○○구 ○○동 소재 거주주택을 양도하고자 하는데 1세대1주택으로 비과세 받을 수 있는지 여부 및 언제까지 매도하여야 비과세를 적용받을 수 있는지 여부를 질의함. 【회신】 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 따른 1세대1주택 비과세의 판정 및 동법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 1세대2주택 비과세특례는 동법 시행령 제162조 규정에 의한 “양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재”를 기준으로 판단하는 것으로서, 1세대2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용 불가능한 상태 포함)에서 소득세법 시행령 제154조 제1항 에서 규정한 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 다른 주택을 재건축 주택의 완성일 전에 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세(고가주택은 제외)되는 것이나, 다른 주택의 양도일 현재 재건축 대상 주택이 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 1세대2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이며 이에 해당하는지 여부는 사실확인하여 판단할 사항임. |