전 문
[회신]
「상속세 및 증여세법」제60조 제1항ㆍ제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 「같은법 시행령」제49조 제1항 각호의 가액은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것입니다. 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 같은조 제1항 제2호의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 증여재산(면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산을 포함함)에 대하여 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이며, 이와같은 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 토지의 경우 같은법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가하는 것입니다. 귀 질의의 경우 시가에 해당되는지 여부 및 구체적인 시가평가에 대하여는 당해 토지의 특성, 이용상황, 거래현황과 토지의 위치ㆍ용도 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.
1. 질의내용 요약
O 사실관계
- 지방에 있는 임야를 2006년 초에 아버지로부터 증여받았는데 증여받기 3개월
이내에 같은번지의 임야를 분할하여 아버지가 5억원 정도에 매도한 사실이 있음
- 분할하여 매도한 임야는 개발이 가능한 임야이고, 증여받은 임야는 보전지역 안의 임야로서 시에서 경계선으로 구획을 한 상태임
- 또한, 증여받은 임야로 증여당시 대출을 받고자 은행에 대출신청 하였으나 은행과 계약한 감정평가법인의 감정결과가 3천만원밖에 되지 않아 대출이 이루어지지 않았음
- 최근에 다른 감정평가법인에 증여시점으로 소급하여 감정평가를 의뢰한 상태임
O 질문내용
위와같은 경우 증여받은 토지에 대하여 매매사례로 증여가액을 산정하여야 하는지 아니면 감정가액으로 산정하여야 하는지 질의함
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O
상속세 및 증여세법
제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고
수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등
대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.
O
상속세 및 증여세법 시행령
제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서
“평가기간
”이라 한다) 이내의 기간 중
매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)
가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (2006. 2. 9. 단서개정)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여
2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 2. 9. 단서개정)
가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (2000. 12. 29. 개정)
나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액 (1999. 12. 31. 신설)
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. (2006. 2. 9. 개정)
가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주등 1인”은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우 (2006. 2. 9. 개정)
나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우 (2006. 2. 9. 개정)
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 (2006. 2. 9. 개정)
(2) 3억원 (2006. 2. 9. 개정)
다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우 (2006. 2. 9. 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이
평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는
다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. (2002. 12. 30. 개정)
1. 제1항 제1호의 경우에는
매매계약일 (
2002. 12. 30. 개정)
2. 제1항 제2호의 경우에는
감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는
「부가가치세법 시행령」 제48조
의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서
당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액
이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. (2003. 12. 30. 신설)
⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.
O
상속세 및 증여세법
제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
(이하생략)
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
O 서면4팀-3052, 2006.09.05
【질의】
(사실관계)
수원시 ○○구 ○○○ 2가 XX-5번지 소재 토지에 대하여 부친이 아들(차남)에게 3개월전에 증여를 하고 당시 기준시가에 근거하여 증여세를 신고납부하였음. 그런데 요즘 증여물건과 주변 토지를 건설회사에서 매입하여 상가를 분양하기 위하여 건축을 준비하고 있고 당해 증여물건의 주변 토지는 정상적으로 회사에서 매입하였고 당해 증여물건(대지 27평)에 대하여는 대지지분으로 책정을 하여 상가분양시 분양받을 수 있도록 건설시행사와 수증자가 협의하여 책정하기로 하였음.
(질의내용)
기 증여에 대한 증여세를 기준시가로 신고납부한 후 건설시행사에서 증여물건의 주변 부동산을 매입하거나 당해 증여물건을 매입하는 경우 기신고한 증여재산의 평가가액이 변동되는지 여부
【회신】
「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항
및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것이며, 이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은조 제1항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것임. 당해 증여재산이 부동산인 경우로서 시가를 산정하기 어려운 때에는 같은법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가하는 것임.
O 서면4팀-3814, 2006.11.20
【질의】
- 납세자가 상속세 신고ㆍ납부시 부동산의 가액평가에 있어서 공신력있는 감정기관이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 하나의 감정가액(평가시점 및 평가목적은 법에서 요구하는 조건을 모두 충족하였음)을 시가로 보아 상속재산을 평가할 수 있는지 여부
〈갑설〉 시가로 인정할 수 없음.
ㆍ
상속세및증여세법 제60조
의 규정에 의한 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 교환가치를 정의하고 있으며, 예외적으로 수용ㆍ공매가액 및 감정가액 등은 시행령 제49조에서 정하는 기준을 충족하는 경우에 한하여 제한적으로 포함시켜야 할 것임.
ㆍ감정평가의 경우 시행령 제49조 제1항 제2호에 의하면 2이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에 한하여 그 감정가액의 평균액을 시가로 봄으로써 예외적으로 보는 시가의 개념을 보다 객관적이고 엄격하게 적용하고 있다고 판단되며, 이에 반하는 하나의 감정가액은 시가로 볼 수 없음이 조세법률주의에도 부합됨(상증법시행령 제49조 제1항의 규정은 열거규정이다).
〈을설〉 시가로 인정할 수 있음.
ㆍ상증법 제60조의 규정에 의한 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함되는 개념이므로 공신력 있는 감정기관의 하나의 감정가액도 시가로 볼 수 있음.
【회신】
「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항
및 같은법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하여
상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 상속재산(면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산을 포함함)에 대하여 상속세의 납부목적에 적합하고 상속개시일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 보는 것이며,
상속개시일전 6월을 경과하고 상속개시일전 2년 이내의 기간중에 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 같은항 단서 및 「비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」 제22조 제1호의 규정에 의하여 상속개시일부터 감정가액평가서를 작성한 날까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 당해 감정가액의 평균액은 같은령 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임.
O 서면4팀-534, 2006.03.10
【질의】
ｏ 경기도 광주시 소재 토지 및 임야(개별공시지가로 평가한 토지가액의 합계액이 30,728,600원임)를 1998.3.16.에 취득하여 밭으로 경작하고 있으며, 당해 토지를 결혼한 자녀에게 증여하고자 함.
ｏ 증여받은 토지에 대하여 개별공시지가로 계산하여 3천만원까지는 증여세가 비과세되고 그 초과되는 금액에 대하여만 증여세를 납부하는 것인지, 아니면 그 부근의 토지거래가격에 따라 증여세를 부과하는지 여부
【회신】
1.
「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항
ㆍ제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은법 시행령 제49조 제1항 각호의 가액(이하 “매매가액 등”이라 함)은 당해 증여재산의 시가에 포함되는 것임.
이 경우 같은조 제5항의 규정에 의하여 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는 경우 당해 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 또한, 증여일 전 2년 이내의 기간(증여일전 3월 이내의 기간을 제외) 중에 매매 등이 있는 경우로서 증여일부터 같은조 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 같은법 시행령 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것임.
시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 토지의 경우 같은법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 개별공지가로 평가하는 것임.
귀 질의의 경우 증여받은 재산 또는 증여받은 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 등이 있는지 여부 등 구체적인 사실을 확인하여 시가를 산정 하여야 하는 것이며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 한하여 같은법 제61조 제1항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가할 수 있는 것임.
2.
「상속세 및 증여세법」 제53조 제1항 제2호
의 규정에 의하여 거주자가 직계존비속으로부터 증여를 받은 경우에는 증여세 과세가액에서 3천만원(수증자가 미성년자인 경우에는 1천5백만원)을 공제하는 것임. 다만, 당해 증여전 10년 이내에 공제받은 금액과 당해 증여가액에서 공제받은 금액이 위의 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분을 이를 공제하지 아니하는 것임.
O 서면4팀-1790, 2005.09.29
【질의】
(사실관계)
ｏ 1996년 낙찰받은 산76번지가 도로개설공사로 인해 산76-2, 산76-3, 산76-4,로 분할된 후, 산76-2와 산76-4가 지방자치단체에 의해 협의매수되어 보상금을 수령한 상태임.
ｏ 산76-2는 ㎡당 72,000원에, 산76-4는 ㎡당 64,000원에 수용당했으며, 이후 3월 이내에 산76과 산76-3을 손자에게 증여함.
(질의내용)
(질의1) 증여한 2필지의 토지를 어떻게 평가해야 하는지.
(질의2) 보상가액을 증여재산의 시가로 본다면 산76-2의 가액 72,000원과 산76-4의 가액 64,000원중 어느 가액(또는 평균가액)을 적용해야 하는지.
【회신】
증여일 전 3월 이내에 한 필지의 토지를 분할하여 일부분이 수용되고 나머지를 증여받은 경우 당해 증여재산을 평가함에 있어서, 분할 후 수용되지 아니한 토지와 수용된 토지의 특성, 이용상황 등이 동일한 경우 그 수용보상가액은
「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항
및 「같은법 시행령」 제49조 제1항 제3호의 규정에 의하여 수용되지 아니한 나머지 토지의 시가로 볼 수 있는 것임. 귀 질의의 경우 시가에 해당되는지 여부 및 구체적인 시가평가에 대하여는 당해 토지의 특성, 이용상황, 거래현황과 토지의 위치ㆍ용도 등 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임.
O 재삼46014-3114, 1994.12.08
【질의】
1994. 1.에 상속이 개시되었음. 질의 토지는 1필지의 농지로서 분할하지 않고 특정부분을 1993. 8. 10 계약하여 1993. 9. 6 분할하였고 1993. 9. 30에 잔금을 수령하였음. 매각 당시나 현재에도 농지이며 토지특성 및 이용상황 등이 동일함. 비록 토지특성, 이용상황 등이 여러 모로 남은 토지와 매각된 토지가 동일하나 매각한 토지의 가액은 분할되기 전 전체 토지에 대한 단위당 가액(평당가액)으로 정해진 경우가 아니고 매수자가 원하는 특정부분(매각된 토지)에 대한 가액임.
1. 분할되기 전 특정부분의 토지를 매도하기로 계약하였을 경우 남은 토지에 대한 평가는 어떻게 하는지.
2. 계약시 특정부분을 약정하지 않았을 경우 평가는 어떻게 되는지.
【회신】
상속개시 전에 토지를 분할하여 일부를 매각한 경우에도 그 매매가액이 상속개시 전 6개월이내의 것으로서 당해 토지가 분할되기 전의 상태로 정해지고, 분할된 후에도 토지의 특성, 이용상황 등이 동일한 경우에는 그 매매가액을 상속재산인 나머지 토지의 시가로 볼 수 있는 것임.