전 문
[회신]
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득 시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것입니다. 다만, 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다.
| [ 회 신 ] |
| 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유(서울특별시, 과천시, 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세(단, 양도당시 실지거래가액 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 제외)하는 것이나, 그렇지 않는 경우 먼저 양도하는 주택은 보유 및 거주기간에 불구하고 양도소득세가 과세되는 것입니다. 위 내용과 별도로 소득세법 시행령 제155조 제16항 규정을 적용함에 있어 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 사업계획승인일(2005. 5.31. 이전 승인) 이전에 주택을 취득한 경우로서 당해 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 기간은 주택 보유기간에 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 사업계획승인일 현재 다른 주택이 있는 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것입니다. 아울러 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계 받아 취득한 주택의 취득 시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 따라 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)로 하는 것임을 알려드립니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| [현 황] ○○도 ○○시 ○○동 ○○아파트 15평을 처 명의로 구입하여 1년 가까이 거주하였으나, 너무 비좁아 전세를 놓고 있던 중 2005. 6월(당초 질의서를 정정한 내용에는 2005. 4.28.임) ○○시 ○○동 ○○1단지 아파트 17평형을 부부 공동명의로 구입하였고 이사를 하려고 함. 상기 두 저층아파트는 2005. 5.16. 재건축사업승인이 확정되었음. 소유 중인 두 재건축 아파트는 이주시기가 금년 말이나 내년 초로 잠정적으로 예정되어 있어 건물을 그대로 사용하고 전월세 등 거주도 정상적으로 하고 있음. [질 의] 위 경우 2002. 7월 취득한 아파트가 3년이 넘는 지금 팔고 이사를 하려하는데 양도소득세 과세되는지 또는 비과세 되는지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실․도괴․노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (16)「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5.31. 개정) (구 법) (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 부 칙 (2005. 5.31. 대통령령 제18850호) ① 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. ② 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행 후 양도하는 분부터 적용한다. ③ 【장기임대주택의 범위에 관한 적용례】 제167조의 3 제1항 제2호 다목의 개정규정은 이 영 시행 후 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택부터 적용한다. ④ 【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】 이 영 시행 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재정경제부 재산세제과-1730, 2004.12.30. 【질의】 (사례 1) 2001. 7. 2003.12. 2004. 3. 2004. 8. ───△─────────△────────△────────△─── 최초주택취득 재건축사업승인 구 주택철거 입주권 양도 및 거주이전 ↓ ↓ ↓ ↓ 1세대 1주택 2년8개월간 구 주택철거위해 비과세특례 보유․거주 거주이전 (소령 제155조 제16항) (3년 1개월 거주) 적용여부 (질의내용) o 국세청해석 : 재건축사업계획승인일 현재 3년 미만 보유하였으므로 비과세특례 적용되지 아니함(서면4팀-902, 2004. 6.21.) o 국세심판원 : 재건축사업계획승인일 이후 계속하여 거주한 사실이 확인되는 경우 주택보유기간으로 인정(국심2004서362, 2004. 5.21.) 2004. 8월 양도한 입주권이 1세대 1주택 비과세대상인지를 판정 시 사업승인일 후에도 주택이 철거되지 아니한 경우 사업승인 후 주택보유기간을 영 제154조 제1항의 보유기간에 산입할 것인지. (사례 2) 2002. 1. 2003. 2. 2003.10. 2004. 8. ───△────────△─────────△────────△─── 기존1주택자 재건축대상주택 재건축사업승인 재건축주택 추가매입 부동산 → 권리 철거 ↓ ↓ ↓ ↓ 1세대 1주택 1세대 2주택 기존 1세대 2주택자가 1세대 1주택으로 전환되는 시점은?(사업승인일)or(주택철거일) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질의내용) 국세청 : 주택철거일(서일46014-10463, 2003. 4.14.) o 국세심판원 : 재건축사업승인일(국심2004서593, 2004. 5.19.) 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축사업승인일 이후에도 철거되지 아니한 경우 주택으로 볼 수 있는지. 【회신】 도시 및 주거 환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 함. 다만, 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1828, 2005.10.06. 【질의】 〔사실관계〕 재건축아파트가 소재한 지역은 주택 투기지역은 아니나, 당해 재건축아파트는 사업시행인가일 이후 승계조합원이 취득한 아파트로서 사용승인일로부터 1년 이내에 양도하는 경우로서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하는 것으로 알고 있는바, 이 경우 취득시기 및 적용세율, 장기보유특별공제액의 계산방법에 대하여 질의함 〔재건축 주택의 기본자료〕 사업계획승인일 : 1994.12.31. 재건축 입주권(종전 토지 및 건물) 취득일 : 1999. 4.22. 사용승인일 : 2005. 5. 1. 신축아파트 양도일 : 2005. 6. 1. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〔질의〕1. 당해 재건축 아파트의 취득시기는. 〈갑설〉 재건축아파트 및 그 부수토지 모두 사용승인일임. - 이 경우 취득금액이 불분명한 경우 환산취득가액을 양도일과 사용승인일 기준으로 계산하게 되어 양도차익이 거의 발생하지 않게 된다. 종전 토지의 취득일도 사용승인일로 보게 됨. 〈을설〉 주택 및 그 부수토지 모두 당초 재건축 입주권의 취득일임. - 이 경우 취득금액이 불분명할 때에 환산취득가액을 양도일과 재건축 입주권의 취득일을 기준으로 계산함. 〈병설〉 종전 토지는 재건축 입주권의 취득일로 하고, 신축아파트 건물은 사용승인일을 취득시기로 함. 2. 양도소득세 적용세율은. 〈갑설〉 9％～36％ 누진세율을 적용함. （이유） 재건축 입주권 취득일로부터 재건축아파트 양도일까지의 보유기간이 2년 이상임. 〈을설〉 50％의 세율을 적용함. （이유） 사용승인일을 취득일로 보아 취득 후 1년 이내 단기 양도임. 〈병설〉 주택(건물)은 50％ 세율을 적용하나, 그 부수토지에 대하여는 9％～36％ 누진세율을 적용함. （이유） 재건축 주택은 사용승인일, 그 부수토지는 종전토지의 취득시기로부터 보유기간을 계산함. 3. 장기보유 특별공제액은 어떻게 적용하는지. 〈갑설〉 양도차익 전체에 대하여 15％를 적용함. （이유） 재건축 입주권 취득일로부터 재건축아파트 양도일까지의 보유기간이 5년 이상임. 〈을설〉 적용할 수 없음. （이유） 사용승인일을 취득일로 보아 취득 후 1년 이내 단기 양도임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 〈병설〉 주택(건물)은 적용하지 않으나, 그 부수토지에 대하여는 15％를 적용함. （이유） 재건축 주택은 사용승인일, 그 부수토지는 종전토지의 취득시기로부터 보유기간을 계산함. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 입주권이라 함)를 승계․취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. 【관련법령】 ․ 소득세법 제96조 , 소득세법 제104조 , 소득세법 시행령 제162조 ○ 국세청 법규과-470, 2005. 9.30. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전 인가) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 국세청 법규과-422, 2005. 9.29. 소득세법 시행령 제155조 제16항 규정을 적용함에 있어 사업계획승인일(2005. 5.30. 이전 승인) 이전에 주택을 취득한 경우로서 당해 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용되고 있는 기간은 주택 보유기간에 포함하는 것임. |