신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정에 충족되는 신축임대주택을 5년 이상 임대하고 양도하는 경우 신축임대주택으로서 양도소득세의 과세특례 규정이 적용됨
전 문
[회신]
「조세특례제한법」 제97조의 2의 규정에 의하여 1호 이상의 신축임대주택(동법 동조 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말함)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자가 동법 동조 제1항 제1호에 규정한 임대주택법에 의한 건설임대주택 또는 동법 동조 제1항 제2호에서 규정하는 임대주택법에 의한 매입임대주택에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하는 것입니다.
위에서 말하는 임대주택법에 의한 건설임대주택이란 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31까지의 기간 중에 신축된 주택 또는 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로써 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택을 말하는 것이며
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999.12.28. 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999.12.28. 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999.12.28. 신설) ② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999.12.28. 신설) ○ 조세특례제한법시행령 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】 ① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류 외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| ○ 서면4팀-507, 2006.03.06. 【질의】 (내용) - 2001년 5월에 기존주택 2채(21평형아파트, 11호가 있는 다가구 주택1채)를 매입하여 ○○시로부터 주택임대사업자의 자격을 확인받아 관할 세무서(○○시)에 주택임대사업자등록을 하였음. - 2006년 5월이면 임대의무기간 5년이 끝나 임대주택을 매도하고자 함. (질의) - 위의 경우 5년 이상 임대한 임대주택을 매도하는 경우 양도소득세 감면여부 - 양도소득세 감면을 받으려면 임대의무기간 종료 후 언제까지 양도하여야 하는지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 특례대상 주택에는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8.20. 이후 취득(1999. 8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 포함하여 2호 이상을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것임. 2. 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 위의 1.에 해당하는 매입임대주택은 임대의무기간이 종료한 후에도 양도일까지는 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-242, 2006.02.10. 【질의】 (주택 보유현황) - 2001. 3.13. ○○시에 전용면적 59.82평방미터 아파트2채를 계약하고 2001. 4월에 완공 사용승인을 얻어 현재까지 임대중임. - 2001. 4월 임대사업자로 등록하여 현재까지 임대중이며 2001.12. 5. 등기이전함. - 본인의 당해 임대주택외의 1999년에 취득한 현재 거주하는 주택이 1채 있음. (질의) 위의 임대주택이 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정에 의한 감면대상 주택인지 여부 및 현재 거주하는 주택을 양도할 경우 양도소득세가 비과세되는지 등에 대하여 질의함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규). |
| 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제97조 의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 “양도소득세감면 특례 대상 주택”이란 1999. 8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 주택 또는 1999. 8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999. 8.20. 현재 입주된 사실이 없는 주택으로 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999. 8.20. 이후 취득(1999. 8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 하여 임대를 개시한 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세가 100％ 감면되는 것이여, 감면세액의 20％는 농어촌특별세로 과세하는 것임. 2. 위 1.에 해당하는 신축임대주택은 다른 거주하는 주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. |