신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례적용시 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날이란 당해 신축주택의 계약금을 완납한 날을 말함
전 문
[회신]
거주자가 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 중에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조의 3의 규정에 의거 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 이때 『매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날』이라 함은 『당해 신축주택의 계약금을 완납한 날』을 말하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - ○○시 ○○구에 2003년5월22일에 분양계약을 체결하여 1차 계약금을 총 공급가액의10% 납부하고 2003년 8월20일에 2차 계약금 총 공급가액의 10%를 납부한 경우 5년 내에 양도하면 양도소득세가 전액 면제되는 아파트에 해당하는지요? - 공급 계약서상에는 “위 표시재산의 계약금은 1.2회 차로 나누어져 있으나 1회 차 계약금의 납부만으로도 본 계약은 성립되는 것으로 한다.”로 명시 되어 있습니다. - 양도소득세가 감면되는 아파트에 해당하는 경우 최초 분양받은 사람은 남편이나 부부의 공동명의로 등기한 경우 최초 분양받은 남편의 지분만 감면되는지요? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002.12.11. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000.12.29. 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.2.9 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) ○ 조세특례제한법시행령 제99조 의 3 【 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 대통령령이 정하는 지역이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000.12.29. 신설) 1.「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 주택조합 등이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 잔여주택이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 2. 조합원( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다) 이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2005. 2.19. 개정) ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8.14. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 대통령령이 정하는 조합원이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ⑥ 법 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001.12.31. 항번개정) ○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ④ 법 제99조 제3항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준 확정신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 1에 해당하는 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (1999.10.30. 개정) 1. 법 제99조 제1항 제1호의 주택 (1999.10.30. 개정) 가. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999.10.30. 개정) 나. 건축물관리대장 (1999.10.30. 개정) 2. 제3항 제2호의 주택 (1999.10.30. 개정) 가. 주택조합 등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999.10.30. 개정) 나. 제1호의 서류 (1999.10.30. 개정) 3. 기타의 주택 (1999.10.30. 신설) 가. 취득시의 주택매매계약서 (1999.10.30. 신설) 나. 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 (1999.10.30. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1674, 2005.09.16. 【제목】신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례적용시 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날이라 함은 계약금의 완납일자를 의미하는 것임. 【질의】 조세특례제한법 제99조 의 3 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 규정에 의하면 “신축주택취득기간에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한” 신축주택을 대상으로 하고 있는데 계약서상 계약금을 3차에 걸쳐 납부하는 경우로서 1, 2차는 신축주택취득기간 내에 납부하였으나 3차는 신축주택취득기간 후에 납부하는 때에는 특례규정이 적용되는지. 【회신】 1. 거주자로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 주에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 “신축주택”을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 『매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날』이라 함은 계약금의 완납일자를 말하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재산46014-5, 2000. 1. 3.; 서면4팀-616, 2005. 4.22.)을 참고하기 바람. ○ 재산46014-5, 2000.01.03. 【제목】국민주택의 경우, 1998. 5.22.∼1999.12.31. 사이에 최초로 매매계약하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택 양도세 감면에 있어, 그 ‘계약금을 납부한 날’은 계약금의 완납일자를 말함 【질의】1. 질의요지 조세특례제한법 제99조 는 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면에 관한 조항임. 제1항 제2호에서는 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로써 신축주택 취득기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택이 5년 내에 양도 시 감면을 받을 수 있도록 규정하고 있음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 이 조항과 관련하여 계약금이란 분양계약서상의 계약금을 납부하는 경우에 한하는 것인지에 대해 의문이 있어 질의함. 2. 사례: 모 주택건설회사가 미분양주택의 특별판매촉진 시행방안으로 다음과 같이 계획을 수립하여 시행하였을 경우에 ※ 분양촉진계획: 미분양주택의 동호를 지정하여 분양예약계약서를 작성하고 분양예약금으로 본 분양계약서상 계약금의 10％를 납부한 후 60일 이내에 나머지 90％를 납부하는 시점에서 분양계약을 체결함. 본 계약 미체결 시 위약금 없이 환불하는 것을 원칙으로 함. 【회신】 거주자로서 주택건설업자와 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5.22.부터 1999.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택”을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 『매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날』이라 함은 계약금의 완납일자를 말하는 것임. ○ 서일46014-10369, 2002.03.20. 【회신】 1. 거주자(주택건설사업자를 제외)로서 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하여2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 당해 기간 중 같은 법시행령 제99조의 3 제4항의 규정의 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외)을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택(현행 고가주택)에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 1세대 1주택의 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀 -2249, 2005.11.17. 【제목】 분양권의 일부지분을 배우자에게 증여함으로써 부부공동명의로 등기하여 취득하는 신축주택의 경우 증여지분에 대하여는 신축주택취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용하지 않는 것으로 다른 주택의 1세대 1주택 판정 시 소유주택으로 보는 것임 【질의】 (사실관계): - 본인부부는 남편명의로 된 ○○시 소재 아파트를 1997. 2월 취득하여 8년간 거주하다가 2002. 5월 ○○에 남편명의로 분양받은 아파트를 부부 각 50％지분으로 공동명의 등기하여 2005. 1월 입주하여 살고 있음. - 2002. 5월 분양받은 아파트는 조세특례제한법 제99조 의 3의 양도소득세 감면대상에 해당하는 주택임. (질의사항): ○○아파트에 입주한 날로부터 1년이 지나서 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택의 비과세를 받을 수 있는지 여부 【회신】 「조세특례제한법」 제99조 의 3 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어 분양권의 일부지분을 배우자에게 증여함으로써 부부공동명의로 등기하여 취득하는 신축주택의 경우 증여지분에 대하여는 동 규정을 적용하지 않는 것으로 다른 주택의 1세대 1주택 판정 시 소유주택으로 보는 것임. 따라서 귀 질의의 경우 새로운 주택의 취득일로부터 1년을 경과하여 종전주택을 양도하는 경우에는 ‘1세대 1주택’ 또는 ‘일시적 2주택’의 비과세를 받을 수 없는 것임. |