지정지역내 공익사업용 부동산 감면 규정 적용시 도시개발법의 경우 사업시행자

「도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호 규정의 정비구역내 토지를 소유한 자가 동법에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획 인가로 인하여 취득한 조합원의 지위는「소득세법」제89조 제2항 규정의 조합원입주권에 해당하는 것임

[회신] 「도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호 규정의 정비구역내 토지를 소유한 자가 동법에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획 인가로 인하여 취득한 조합원의 지위는「소득세법」제89조 제2항 규정의 조합원입주권에 해당하는 것이며, 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에는「같은 법」제94조 제1항 제2호 가목에 해당하는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 소유 토지 현황 • 소재지 등 : 서울 ○○구 □□동 재개발구역내 나대지 ××㎡ • 취득 : 2004년 9월 • 토지 소재지는 2007년 3월 26일 관할구청으로부터 관리처분계획 인가를 받음 • 본인은 33평형 아파트를 배정 받음 • 현재 철거 및 착공을 위해 구역 내 거주자들이 이사 중에 있음 • 경제사정으로 2007년 6월 당해 자산을 매도할 계획임 ○ 질의내용 세율적용과 관련하여 관리처분계획 인가 후 상기 자산을 양도하는 경우 나대지 양도에 해당하는지, 조합원입주권 양도에 해당하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 생략 ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과「 도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위 [동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것 (그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “ 조합원입주권 ”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다 ) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다 ) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 이하 생략 ② 생략 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 생략 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 생략 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 8. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2002. 12. 30. 제정) 1. “정비구역”이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다. (2002. 12. 30. 제정) 2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. (2002. 12. 30. 제정) 가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정) 나. 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정) 다. 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정) 라. 도시환경정비사업: 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2006. 5. 24. 개정) 3. 이하 생략 ○ 도시 및 주거환경정비법 제48조 【관리처분계획의 인가 등】 ① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조의 규정에 의한 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 제46조의 규정에 의한 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 하며 , 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장ㆍ군수에게 신고하여야 한다. (2002. 12. 30. 제정) 1. 분양설계 (2002. 12. 30. 제정) 2. 분양대상자의 주소 및 성명 (2002. 12. 30. 제정) 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 (2002. 12. 30. 제정) 4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (2002. 12. 30. 제정) 5. 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기 (2002. 12. 30. 제정) 6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 (2002. 12. 30. 제정) 7. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항 (2002. 12. 30. 제정) ② 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-1962, 2006.06.23 【질의】 개정전에는 재개발지역에서 사업이 진행되어 관리처분후 종전주택이 멸실되면, 주택이 아니라 입주할 수 있는 권리로 보고, 주택수 산정에 포함을 시키지 않았음. 그러나, 2006년 이후부터 관리처분을 하는 재개발지역내에서는 종전주택이 멸실되더라도, 양도시 주택수 산정에는 포함이 되는 걸로 알고 있음. 그러나, 위에서 말한 재개발조합원중에는 (A) 주택과 토지를 가지고 있는 사람이 있고, (B) 토지만을 가지고 있는 사람도 있음. 그렇다면, 개정된 재개발조합원 입주권 주택수 산정포함에는 1. 위 두 조합원 모두 주택수 산정에 포함하는 건지. 2. 주택을 출자한 (A)의 경우만 포함이 되는건지. 3. 주택이 아닌 나대지를 출자하고 입주권으로 전환이 된 (B)같은 경우는 주택이 아니었기 때문에 주택수 산정에 포함이 되지 않는 것인지. 【회신】 「 도시 및 주거환경정비법」제2조 제1호 규정의 정비구역내 토지를 소유한 자가 동법에 따른 주택재개발사업의 관리처분계획 인가로 인하여 취득한 조합원의 지위는「소득세법」제89조 제2항 및 제104조 제1항 규정의 조합원입주권에 해당함 . ○ 서면5팀-579, 2007.02.14 【질의】 (사실관계) ｏ A주택 : 서울시 ○○구 ○○동 소재 신규 분양받은 아파트로 조세특례제한법 제99조 에 해당하는 양도소득세 감면주택 - 매매계약 : 1999.10.21. - 잔금일 : 2001.12.31. - 전입일 : 2001.12.31. - 소유권보전 : 2002.5.30. - 소유권이전(2002.7.11.) 후 현재까지 보유 중 ｏ B주택 : 서울시 ○○구 ○○동 136 소재 연립주택(16평)으로 2006.8.25. 부부공동명의로 취득하여 현재 철거공사중 - 관리처분일가일 : 2006.10.24. ｏ C주택 : 서울시 ○○구 ○○동 134 소재 연립주택(16평)으로 2006.8.19. 부부공동명의로 취득하여 현재 철거공사중 - 관리처분일가일 : 2006.10.24. ｏ B와 C주택이 재건축 입주아파트 추첨결과 1개의 입주권으로 동ㆍ호수 지정받음. (질의내용) 1. 상기와 같은 상황에서 변환된 입주권을 금년에 양도하는 경우 중과세율 적용여부 및 양도차익 계산방법 2. 상기 A주택을 양도하는 경우 감면혜택 받을 수 있는 정확한 시한은. 【회신】 1. 1주택과 소득세법 제89조 제2항 의 조합원입주권을 소유한 1세대가 조합원입주권을 양도하는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목에 해당하는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이므로 소득세법 제104조 제1항 제2의 6 규정에 의한 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것이며, 당해 입주권의 양도차익은 「소득세법 시행령」 제166조 제1항 의 규정에 따라 산정하는 것임. 2. 생략