무허가주택의 1세대1주택 비과세 여부

무허가주택이 특정건축물 양성화조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당되는 경우에도 미등기 상태로 양도하는 때에는 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임

[회신] 1.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은 법 시행령」제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는“1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족[직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매]과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이「소득세법 시행령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는「소득세법 시행령」제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 무허가주택이 특정건축물 양성화조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당되는 경우에도 미등기 상태로 양도하는 때에는「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 서울 성북 ○○동 소재 주택을 2002년 상속받음(피상속인인 배우자의 취득일은 1995년임) - 당해 주택은 건축물대장 및 무허가주택대장이 없으나, 구청 전산상 주택으로 남아 있어 1995년 이후 주택분재산세를 납부하고 있음 - 본인은 당해 주택 외에 다른 주택을 소유하고 있지 아니하며, 당해 주택에서 2년 이상 거주하였음 ○ 질의내용 상기 무허가주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1 - 2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2005. 12. 31.) ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1.「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나.「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 신설) 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 개정) 3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정) ② - ⑥ 생략 ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) ⑧ 이하 생략 ○ 소득세법 제91조 【양도소득세 비과세의 배제】(1998. 12. 28. 제목개정) 제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세에 관한 규정을 적용하지 아니한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1 - 2의 8. 생략 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 4. 이하 생략 ② 생략 ③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29. 개정) ④ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】(2000. 12. 29. 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제1항 제2호,「조세특례제한법」제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정) 4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 12. 31. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정) ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】(2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】(2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-798, 2007.03.07 【질의】 (내용) - 인천광역시 서구 불로동 지역에 소재하고 자연녹지인 토지(지목 : 전) 194평을 2003.10.23. 취득하였음. - 위 토지 지상에는 1985년에 신축한 불법 건축물이 존재하고 당해 건축물은 주거용으로 사용하면서 재산세를 납부하고 있는 상태임. - 상기 토지는 검단신도시에 편입되는 지역으로서 개발행위제한이 2005.4.26.부터 2006.7.30.까지 되었으며, 건축허가제한이 2006.7.31.부터 2008.7.30.까지 되었음. - 위 기간이 중도에 종료되더라도 검단시도시로 편입되어 2009년 강제 수용보상될 예정임. (질의) - 생략 - 위 토지를 주택의 부수토지로 사용하다가 2009년에 수용되는 경우 당해 토지 및 무허가건물은 1세대 1주택으로 비과세를 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 생략 2.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속 및 형제자매)과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」제156조 규정의 고가주택에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」제160조 제1항 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임. 3. 위 2.를 적용함에 있어서 무허가주택이 특정건축물 양성화조치에 따라 등기가 가능한 주택에 해당되는 경우에도 미등기 상태로 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용되지 아니하는 것임 . ○ 재일46014-3220, 1994.12.17 【질의】 저는 서울시 동작구에 주택1동과 주택의 부속토지(주택바닥면적의 4배임)를 1978. 8. 22취득하여 14년간 본인이 거주한 1세대 1주택에 해당하는 주택과 토지를 1993. 12. 31양도 하였음. 그러나 본인의 무지로 인하여 본인이 거주하던 주택에 대한 등기를 하지 않은채 양도하게 되었음. 당초 주택은 무허가 이었으며 1985. 3. 20일자로 특정건축물 양성화조치에 의거 건축물 대장에 등재하여 재산세는 납부하였으나 등기를 하지 않은 상태에서 양도하게 되었으나 본인은 10년 이상 거주한 주택이므로 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 생각되어 비과세로 신고만 하였음. 그러나 세무서에서 주택이 미등기이므로 1세대 1주택에 해당되지 않으므로 양도소득세가 과세된다고 하므로 다음과 같이 질의함. 1. 주택의 미등기로 1세대 1주택에 해당되지 않으므로 토지의 주택전부가 과세되는지. 2. 주택과 토지를 구분하여 주택은 미등기로 1세대 1주택요건을 갖추지 못하였으므로 과세가 되지만 토지는 1세대 1주택의 요건을 갖추었으므로 비과세에 해당되는지. 【회신】 1세대 1주택으로 3년 이상 거주한 무허가 주택을 미등기 상태로 양도한 경우에도 해당 주택이 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산인 경우에는 1세대 1주택으로 비과세 되는 것이나 특정 건물(무허가 주택 등) 양성화 조치(1985. 6. 28)에 따라 등기가 가능함에도 등기를 하지 아니하고 양도한 경우에는 양도소득세가 과세됨 .