지정지역 내에 소재하는 1세대1주택을 2006년 12월 31일 이전에 양도하는 경우 당해 주택이 소형주택의 기준 요건에 충족되는 경우에는 기준시가에 의하여 양도가액을 산정할 수 있는 것이나 미등기자산인경우는 제외됨
전 문
[회신]
「소득세법」 제104조의 2 및 같은법 시행령 제168조의 3 규정에 의한 지정지역 내에 소재하는 1세대1주택을 2006년 12월 31일 이전에 양도하는 경우 당해 주택이 같은법 시행령 제168조 제3항 제4호 및 같은호 각목에 해당하는 때에는 기준시가에 의하여 양도가액을 산정할 수 있는 것이나, 당해 주택이「소득세법」제104조 및 같은법 시행령 제168조 규정에 의한 미등기양도자산에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 2004년 4월 ○○구 ○○동 소재(주택투기지역으로 지정되어 있는 지역임) 무허가주택(토지 22.5㎡, 건물19.8348㎡)을 취득 (토지 등기부등본상에 소유권 이전되었으며, ○○구청에 무허가건물 소유자로 등재되어 있습니다) - 2006년 6월 위 무허가주택(단독주택)을 양도 - 양도일 현재 1세대 1주택이며, 보유하는 동안 재산세를 납부하였으며 2006년 4월28일 공동주택가격이 고시되어 있지 않지만 ○○구청에 확인한 결과 26,000,000원을 책정되어 있음 [질의사항] 위와 같이 주택 투기지역에 소재하는 위 무허가주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제168조 의 3 제3항 제4호 단서 및 동호 각목의 규정에 의하여 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부를 질의함. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006. 12. 31.까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002.12.18. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000.12.29. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999.12.28. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12.28. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999.12.28. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 9. 그 밖에 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 ○ 소득세법 제104조 의 2 【지정지역의 운영】 ① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005.12.31. 신설) ② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005.12.31. 신설) ③ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2005.12.31. 신설) ④ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제168조 3 【지정지역 지정의 기준 등】 ① 법 제104조의 2 제1항에서 “지정지역”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제168조의 4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다. (2005.12.31. 신설) (각 호 생략) ② (생략) ③ 법 제104조의 2 제2항에서 “대통령령이 정하는 부동산”이라 함은 다음 각 호 중 제1호 내지 제3호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말하되, 제4호에 해당하는 주택을 제외한다. 이 경우 제4호의 규정을 적용함에 있어서 제155조 제15항의 규정에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 기준으로 한다. (2005.12.31. 신설) 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 주택(그 부수토지를 포함한다) (2005.12.31. 신설) 2. 제1항 제2호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 제1호 외의 부동산 (2005. 12.31. 신설) 3. 제1항 제4호의 규정에 따른 지정지역의 경우: 제1호 및 제2호의 부동산 (2005.12.31. 신설) 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택( 「건축법 시행령」 별표 1 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(법률 제6916호 주택법중개정법률로 개정되기 전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 따른 아파트로서 전용면적이 60제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2005.12.31. 신설) 나. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 따른 연립주택ㆍ다세대주택으로서 전용면적이 85제곱미터 이하이고, 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005.12.31. 신설) 다. 「건축법 시행령」 별표 1의 규정에 따른 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 85제곱미터 이하이며, 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하일 것 (2005.12.31. 신설) (이하 생략) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세 세율】 ③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도 제외자산의 범위】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.(2000.12.29. 개정) 1. 생략 2. 생략 3. 생략 4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산(2005. 2.19. 개정) 5. 생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 서면4팀-34, 2006.01.09. 【제목】 지정지역 내 부동산 양도 시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는 주택이 미등기자산에 해당하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임 【질의】 (사실관계) 본인은 주택 지정지역 내 무허가주택(토지 23㎡, 건물 23.1406㎡) 1채를 포함 2주택을 보유하고 있는데 이 중 무허가주택을 2005.11월 중 양도하고자 함. (질의사항) 주택 지정지역에 소재하는 무허가주택을 양도하는 경우에 소득세법 시행령 제168조 의 3 제3항 제4호 단서 및 동호 각목의 규정에 의하여 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부 【회신】 「구 소득세법 시행령」 제162조 의 3 규정에 의한 지정지역 내에 소재하는 주택이 「같은영」 제3항 제4호 및 같은호 각목에 해당하는 주택에 해당하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도가액을 산정할 수 있는 것이나, 당해 주택이 「구 소득세법」 제104조 및 「같은영」 제168조 규정에 의한 미등기자산에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임. ○ 서면․인터넷․방문상담4팀-587 (2005. 4.19.) 【회신】 현행 소득세법상 토지 또는 건물의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 그 거래나 신고방법 등이 「소득세법」 제96조 제1항 각호(취득 후 1년 이내 부동산, 미등기 양도자산 등)에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| ○ 서면․인터넷․방문상담4팀-1451 (2005. 8.18.) 【회신】 1. 「건축법 시행령」별표 1의 규정에 의한 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터 이하이고 주택의 연면적이 85제곱미터 이하이며, 양도당시 「소득세법」제99조 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하인 주택(소형주택)은 동법 제96조 제1항 제6호의2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도 「소득세법 시행령」제162조의 3 제3항 제4호 다목에 의하여 실지거래가액에 의한 과세대상에서 제외될 수 있는 것임. 이 경우 주택의 연면적 및 기준시가에는 「소득세법 시행령」제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적 및 그에 상당하는 기준시가를 포함하는 것임. 2. 귀 질의와 관련하여 유사사례(서사-607, 2005. 4.22.)를 참고하기 바람. 〔참고예규〕서면․인터넷․방문상담4팀-607, 2005. 4.22. 1. 「소득세법 시행령」제162조의 3 제3항 제4호 각목에 해당하는 소형주택은 동법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 신고․납부할 수 있는 것이나, 당해 소형주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(법률 제6916호 주택법 중 개정법률로 개정되기 전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다.)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것임. 2. 위 1을 적용함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역이란 정비 사업을 계획적으로 시행하기 위하여 동법 제4조의 규정에 의하여 지정․고시된 구역을 말하는 것임. ○ 서면4팀-922, 2006.04.12. 【제목】 1세대 1주택 비과세 판정 시 무허가주택도 실제 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사) |
| 【회신】 현행 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 범위에는 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택에 해당되는 것임. |