보충적평가방법으로 평가하는 경우 구분 등기된 각 자산별로 규정을 적용하여 평가하는 것이 타당함
전 문
[회신]
사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산으로서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세및증여세법 제61조 제7항 및 같은법시행령 제50조 제7항의 규정에 의하여 ��1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액��과 ��같은법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액��중 큰 금액으로 평가하는 것이며,
귀 질의의 경우 구분 등기된 각 자산별로 동 규정을 적용하여 평가하는 것이 타당함을 알려드립니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ［사실관계］ 갑,을,병은 각각 연접한 주택 1동씩(갑이 1개주택 단독소유, 을과 병은 1개주택 공동소유) 취득하여 거주하다가 기존건물을 헐고 2필지의 토지위에 지상5층 건 물로서 1층 근린생활시설(2개), 2～5층은 주택으로 총 8개의 다세대주택을 신축함 을과 병은 갑의 자녀이고, 을과 병은 1개의 구주택을 공동소유(지분은 1/2씩)로 하고 있음 다세대주택은 갑,을,병이 공동명의로 건축하였으며, 신축이후 다세대주택 중 건물을각호별로 갑,을,병이 공동명의로 보존등기함 보존등기후 몇일후 자녀인 을과 병은 자신들의 공유토지와 건물의 공유지분을 갑에게 증여함 현재 다세대주택 3개호는 갑,을,병이 각각 1개씩 거주하고 있고, 나머지 근린생 활시설 2개호와 주택5개호는 전세 또는 월세로 임대중임 ［질의내용］ 시가산정이 어려워 보충적평가방법으로 증여재산을 평가하여 신고하고자 함 이 경우 신축다세대의 각호별로 보증금을 고려하여 보충적 평가방법을 적용하면 전세보증금으로 임대된 호는 부채가 평가액이 되고, 갑,을,병이 거주하는 3개호와 월세로 임대된 근린생활시설은 전세보증금으로 임대된 호에 비하여 약 절반수준으로 평가됨 동일건물에 각 호별로 평가금액이 차이가 나더라도 차이나는 그대로 평가하는 것이 올바른 평가인지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 개별공시 지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장 이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하 여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (1999. 12. 28 개정) 건물의 신축가격구조용도위치신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액 ⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등 을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제 6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. ○ 상속세및증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. 1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 2. 양도담보재산 3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법시행령 제50조 【부동산의 평가】 ⑦ 법 제61조 제7항에서 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다. (1998. 12. 31 신설) ○ 상속세및증여세법시행규칙 제15조 의 2【임대가액의 계산】 영 제50조 제7항에서 재정경제부령이 정하는 율이라 함은 100분의 18을 말한다. (1999. 5. 7 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1619, 2004.10.13 【질의】 사실상 임대차계약이 체결된 재산을 임대료와 임대보증금에 의하여 환산 평가 할 때, 다음과 같은 관리비를 정액으로 받거나 임대료에 포함하여 받는 경우 임 대료에 포함시키지 않는 관리비의 범위 - 임차인을 위한 사무실경비, 임차인의 냉난방을 위한 기관실, 임차인의 주차 관리를 위해 직원을 고용하고 지급하는 급여 - 임차인의 사무실을 청소하는 자에게 지급하는 급여 또는 용역비 - 임차인들이 공동으로 사용하는 공간의 전기료 - 임차인 사무실의 조명등교체, 청소용품 구입 및 쓰레기 분리수거비 등 【회신】 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산으로서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세및증여세법 제61조 제7항 및 같은법시행령 제50조 제7항의 규정에 의하여 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액과 같은법 제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액으로 평가하는 것 이며, 이때 「임대료」라 함은 당해 부동산을 임대하는 조건으로 임차인이 지급하는 금액을 말하는 것으로서 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비는 임대료에 포함되지 아니하는 것이나, 당해 관리비가 일정액으로 고정되어 있는 경우에는 그 실질내용을 구분하여 사실상 임차인이 부담할 관리비외의 금액은 임대료에 포함하는 것임 |