전 문
[회신]
소득세법 제96조 제1항 각 호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로써 동법 시행령 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것이며,「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항에 의거 환산한 취득가액의 산정은 양도당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액)에 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 나눈 금액을 곱하여 계산하는 것입니다.
위를 적용함에 있어 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 양도 또는 취득당시 기준시가는 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제1호에 의하여 그 양도가액은 환지예정(교부면적) × 양도당시의 단위당 기준시가에 의하며, 취득가액 종전토지의 면적 × 취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 산정한 가액으로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 - 1985년 이전에 취득한 토지가 2002년에 환지예정지로 고시됨. - 환지예정지지로 고시되면서 개별공시지가가 4배정도 올랐으며, 등기부등본상 면적은 환지 전 면적과 동일함. - 2005년도에 토지 투기지역으로 지정되어 양도소득세 신고 시 실가로 신고해야함. - 아직 환지가 안된 상태이므로 정당한 가격을 받지 못하고, 환지예정지 개별공시지가의 약 80%정도의 가액으로 양도할 예정임. 【질의】 위의 경우 환지예정지역 내 토지를 실지거래가액으로 양도차익 계산시 취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액 산정방법 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29. 개정) ② 생략 ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12.22. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12. 31. 개정) 다. 생략. 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ②~⑪ (생략) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005.12.31. 개정) ⑬(생략) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999.12.31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2.19. 개정) ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12.31. 신설) 1. (생략) 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ○ 소득세법 시행규칙 제77조 【환지예정지등의 양도 또는 취득가액의 계산】 ① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 「도시개발법」 또는 「농어촌정비법」 등에 의한 환지지구내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 다만, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 토지로서 취득일 전후를 불문하고 1984년 12월 31일 이전에 환지예정지로 지정된 토지의 경우에는 제2호의 산식에 의한다. (2005. 3.19. 개정) 1. 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가 2. 환지예정지구내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 환지예정면적×취득당시의 단위당 기준시가 ────────────────────── 권리면적 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 종전의 토지소유자가 환지청산금을 수령하는 경우의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 1. 환지시 청산금을 수령한 경우 가. 양도가액 환지청산금에 상당하는 면적×환지청산금 수령시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 (종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가)× 환지청산금에 상당하는 면적 ──────────────────────── 권리면적 2. 환지예정지구의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 가. 양도가액 환지예정(교부)면적×양도당시의 단위당 기준시가 나. 취득가액 (종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가) × 환지청산금에 권리면적 - 상당하는 면적 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 제1항 제1호 및 제2항의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적지출로 계상하지 아니한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1777, 2005.09.29. 【제목】 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 때에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있음 【회신】 1. 소득세법 제96조 제1항 각 호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 동법 시행령 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임. 2. 위1.의 경우를 적용함에 있어서는 제 증빙서류 등의 내용을 종합적으로 확인하여 사실 판단하는 것이며, 기질의회신문(서면4팀-1080, 2005. 6.28.; 소득1264-3802, 1983.11.10.; 재일46014-421, 1999. 3. 2.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-1223, 2006.05.02. 【회신】 2. 「소득세법」 제96조 제2항 각호에 해당하는 경우에는 그 자산의 양도가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제2항에 의거 환산한 취득가액의 산정은 양도당시의 실지거래가액(매매사례가액 또는 감정가액)에 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가를 나눈 금액을 곱하여 계산하는 것이며, 양도당시라 함은 위 1.에서 확인되는 양도시기를 말하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-815, 2005.05.26. 【회신】 귀 질의의 경우 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하여 양도차익을 산정함에 종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 소득세법 시행규칙 제77조 제1항 제1호 에 의하여 그 양도가액은 환지예정(교부면적)×양도당시의 단위당 기준시가에 의하며, 취득가액 종전토지의 면적×취득당시의 단위당 기준시가를 곱하여 산정한 가액으로 하는 것임. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(재산46014-1006, 2000. 8.16.)을 참고바람. |