장기임대주택의 경우 당해 임대주택이 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 보는 것임
전 문
[회신]
조세특례제한법 제97조 및 동법시행령 제97조의 규정에 의한 장기임대주택의 경우 당해 임대주택이 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 보는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [질의] 보유하고 있는 겸용주택중 주택부분은 4층, 5층으로 공부상 4층은 다가구주택(3채) 5층은 주택으로만 표시되어 있으나, 실제로는 독립적인 주거생활이 가능하도록 구획을 나누어 4층은 8가구, 5층은 5가구로 나누어 총 13가구로 1988년 신축한 이래로 계속 주택임대사업을 영위하고 있습니다. 이 경우 건축물관리대장에 표시되어 있는 것과는 달리 실질적으로 13호로 구획을 나누어 임대하였을 경우 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택에 양도소득세의 감면)규정에 의한 장기임대주택감면대상이 되는 5호 이상 임대사업자에 해당되는지 여부를 알고자 합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12.31. 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번 상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998.12.31. 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998.12.31. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998.12.31. 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998.12.31. 개정) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998.12.31. 개정) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998.12.31. 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998.12.31. 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998.12.31. 개정) 2. 삭 제 (2001.12.31.) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12.31. 개정) 3의 2. 삭 제 (2001.12.31.) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998.12.31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간(기존 임차인의 퇴거 일부터 다음 임차인의 입주 일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간 ; 조세특례제한법시행규칙 제44조 )은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001. 12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1430, 1998.07.29. 【회신】 1. 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택을 5호(독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 봄)이상 임대하는 경우로서 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가한 경우라도 임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서(부가가치세법의 규정에 의한 사업자등록 한 경우를 포함)에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년 이상 경과한 후 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조 및 같은 법시행령 제64조 규정(현행 조세특례제한법 제97조 및 같은 법시행령 제97조)에 따라 양도소득세를 50％(10년 이상 임대한 경우는 100％)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 2. 생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1360, 1996.06.03. 【회신】조세감면규제법 제67조 및 같은 법시행령 제64조 규정(현행 조세특례제한법 제97조 및 같은 법시행령 제97조)에 의하여 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용함에 있어 해당 임대주택이 건설부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 1가구를 1호로 보아 위 규정을 적용하는 것이므로, 귀 질의의 경우 해당 다가구주택이 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록이 불가한 경우라도 5가구이상 임대한 사실을 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년이 경과한 때에는 위 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는 것임. ※ "다가구주택"은 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록이 불가한 경우이므로 감면율은 5년 이상 50%, 10년 이상 100%임. ○ 재일46014-2216, 1997.09.20. 【회신】조세감면규제법 제67조(현행 제97조) 및 동법시행령 제64조(현행 제97조)의 규정에 의한 장기임대주택의 경우 당해 임대주택이 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 보는 것임. ○ 재일46014-1117, 1995.05.04. 【회신】1. 장기임대주택의 정의 장기임대주택이란 거주자(개인) 또는 임대주택사업자인 법인이 국민주택규모 이하의 주택(25.7평 이하)과 건물연면적의 2배 이내의 부수토지를 소유하면서 타인에게 5년이상 장기적으로 임대한 주택을 말하며 공동주택에 해당하는 다세대주택이나 다가구주택도 국민주택규모 이하인 경우에는 해당됨. 따라서 국민주택규모를 초과하는 주택이나 부수토지가 건물 연면적의 2배를 초과하는 주택은 5년 이상 임대하였다 하더라도 조세감면규제법에서 정하는 장기임대주택에는 해당하지 않음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 감면대상자 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자 3. 주택의 종류에 따라 감면율의 적용 국민주택규모(25.7평) 이하의 주택과 부수토지가 건물 연면적의 2배 이내인 주택을 5년 이상 장기임대한 경우에는 주택의 유형에 따라 감면율이 다음과 같이 적용됨. 1986. 1. 1. 이후 신축된 주택이나 1985. 12. 31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50％를 감면하고, 10년 이상 임대 후 양도하는 경우에는 100％ 감면됨. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 임대주택법상 건설임대 주택과 임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 매입임대주택으로서 1995. 1. 1. 이후 취득 시 입주된 사실이 없는 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100％를 감면함. * 임대주택법에 의한 임대사업자 ․ 5호 이상의 주택을 임대하기 위하여 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록한 자 ※ 임대 주택법 ｏ 제2조 【정 의】 4. 임대사업자라 함은 국가․지방자치단체 ․ ○○공사 ․ 지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하지방공사라 한다) ․ 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다. ｏ 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수(단독주택의 경우에는 2호, 공동주택의 경우에는 2세대) 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장 ․ 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1.12. 개정) |