매매로 취득한 신축주택의 양도소득세 감면여부

신축주택 취득 기간 중에 주택건설사업자와 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택에 대하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 감면하는 것임

[회신] 조세특례제한법 제99조의3 제1항의 규정에 의한 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면은 신축주택 취득 기간 중에 주택건설사업자와 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택에 대하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(감면세액의 20%는 농어촌특별세로 부과)하는 것입니다. 위의 감면대상 신축주택은 다른 주택의 1세대1주택 비과세규정(소득세법제89조 제3호 및 동법시행령 제154조)을 적용함에 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | 【내용】 본인은 1998. 5.22. ~ 2003. 6.30.까지 구입한 주택은 조세특례제한법 제99조 및 제99조의3에 의하여 2주택도 국가가 양도소득세를 감면해 준다는 말만 믿고 2002. 2월에 ○○구 ○○동에 부모님을 모시기 위해 살고 있는 주택 외에 한 채를 더 구입하여 현재 보유중임. 【질의】 위의 경우 2002. 2월에 취득한 주택의 양도소득세 감면여부에 대하여 질의합니다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001. 8.14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002.12.11. 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 󰡒신축주택취득기간󰡓이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001. 8.14 .제목개정) ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 󰡒대통령령이 정하는 지역󰡓이라 함은 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 ․ 고시된 분당 ․ 일산 ․ 평촌 ․ 산본 ․ 중동 신도시지역을 말한다. (2002.12.30. 신설) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 󰡒대통령령이 정하는 주택󰡓이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000.12.29. 신설) 1. 주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 󰡒주택조합 등󰡓이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 󰡒잔여주택󰡓이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 󰡒신축주택취득기간󰡓이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2003.11.29. 개정 ; 주택건설촉진법시행령 부칙) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-1161, 2005.07.08. 【제목】 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례는 신축주택취득기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택에 한하여 적용하는 것임 【회신】 「조세특례제한법」 제99조 의 3의 “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”는 신축취득기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택에 한하여 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우는 이에 해당하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1105, 2005.06.30. 【제목】 조세특례제한법 제99조 의 3의 신축주택은 1세대 1주택 판정 시 소유 주택으로 보지 않음 【회신】 1. 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하면, 거주자(주택건설사업자를 제외)로서 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지(단, 서울시, 과천시, 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시는 2002.12.31.까지) 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택(단, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 당해 기간 중 동법 시행령 제99조의 3 제4항의 규정의 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외, 이하 “신축주택”이라 함)을 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것임. | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | 2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세규정( 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조)을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이며, 양도소득세 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 3. 그리고 위 1.의 신축주택외에 다른 1주택(귀 질의 상 ○○시 ○○구 ○○동 주택)이 소득세법 시행령 제154조 에 의한 1세대 1주택의 비과세 요건(3년 이상 보유 및 2년 이상 거주 등)을 갖춘 경우에도 당해 주택(그 부수 토지 포함)의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택인 경우 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이며, 이 경우 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제는 동법 시행령 제160조 제1항 각호의 산식에 의하는 것임. |