장기임대주택의 양도소득세 감면여부

국민주택 5호 이상을 임대하면서 관할 세무서장에게 사업자등록 신청한 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하는 것임

[회신] 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다) 5호 이상을 임대하면서, 임대에 관한 사항을 임대주택법에 의하여 관할 지방자치단체의 장에게 등록하고, 임대주택 소재지 또는 그 임대주택 사업자로 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 사업자등록 신청한 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | 【내용】 저는 다가구 주택 2동 24가구 (가구당 약12-13평 규모)를 1997.10월 이혼으로 인한 재산분할에 의하여 취득 후 1998. 1월 관할 세무서에 주택임대사업자 등록을 하고 현재까지 임대하고 있습니다. 【질문】 - 위 다가구 주택의 양도소득세 감면여부를 질의합니다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12. 29 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 󰡒임대주택󰡓이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29 .개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001.12.29/ 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001.12.29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12.31. 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번 상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2.19. 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2.19. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998.12.31. 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998.12.31. 개정) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998.12.31. 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998.12.31. 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998.12.31. 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998.12.31. 개정) 2. 삭 제 (2001.12.31.) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31 개정) 3의 2. 삭 제 (2001.12.31.) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998.12.31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001.12.31. 개정) ○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조 제5항 제5호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 기간󰡓이라 함은 기존 임차인의 퇴거 일부터 다음 임차인의 입주 일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4.26. 개정) ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1.12. 개정) ② 제1항의 규정에 의하여 등록한 자는 그 등록한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 건설교통부령이 정하는 경미한 사항의 경우에는 그러하지 아니하다. (2000. 1.12. 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 1.12. 신설) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-1300, 1999.07.05. 【제목】 5호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 양도세 감면 요건 등 【질의】 1994년 4월 20일 사업자등록으로 다세대 주택을 준공하여 분양을 시작하였으나 분양이 되지 않아 1995년 4월 20일 부동산 건설업을 임대업으로 변경 매년 소득세를 내면서, 임대업을 하는 중 구청에서든 임대 사업자등록을 받아 5년이 경과 후 소득세 감면을 받을 수 있다는데 규정을 몰라 구청사업자 신고를 1999년 5월에 늦게 하였음. 위와 같은 사람은 다세대 분양을 하였을 때 세무서 임대업 신고 날짜로 소득세 감면을 받을 수 있는지, 아니면, 구청 신고날짜로 소득세 감면을 받을 수 있는지 질의함. 【회신】 1. 내국인이 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 임대에 관한 사항을 ‘임대를 개시한 날’로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, ‘임대를 개시한 날’이라 함은 주택 5호 이상을 임대 개시한 날을 말하는 것임. 2. 당 질의의 주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음할 수 있는 것이며, 주택 5호 이상을 5년 이상 임대하였는지의 여부는 관할세무서장이 전세계약서, 사업자등록신청서 등 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임. | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 제도46014-10614, 2001.04.17. 【제목】 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대 개시해 5년 이상 임대한 후 양도 시, ‘장기임대주택 양도세 감면’대상이며, 1세대1주택 판정 시 ‘주택’으로 보지 않음 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고 2. 같은 법 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택〔임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8.20. 이후 취득(1999. 8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서 3. 위의 1. 및 2.에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. 【관련법령】 · 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) · 조세특례제한법 제97조 의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-1430, 1998.07.29. 【회신】 1. 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택을 5호(독립하여 거주할 수 있도록 구획된 각 1가구를 1호로 봄)이상 임대하는 경우로서 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가한 경우라도 임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서(부가가치세법의 규정에 의한 사업자등록 한 경우를 포함)에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년 이상 경과한 후 양도하는 경우에는 조세감면규제법 제67조 및 같은 법시행령 제64조 규정에 따라 양도소득세를 50％(10년 이상 임대한 경우는 100％)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 2. 조세감면규제법 제67조의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 경우에 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준 신고기한내에 세액감면신청서를 제출하지 아니하여도 동법 규정에 의한 감면요건에 해당하면 양도소득세를 감면받을 수 있는 것임. 3. 생략. ○ 소득46011-485, 1999.12.13. 【제목】 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록은 주소지(사무소 소재지) 관할 시·도지사에게 신청하며, 소득세법상 사업자등록은 임대주택소재지 또는 그 ‘임대주택사업자로 등록한’ 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 신청함 【질의】 임대사업자 등록제도와 관련하여 다음과 같은 내용에 그 적용이 가능한지 여부를 질의함. · 기존 단독주택을 헐고 동 대지 위에 다가구주택을 신축(1990.12. 다가구주택 10세대 건축) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | · 임대 : 상기 다가구주택(10세대)에 전세대 임대중 · 규모(각 세대별 면적) : 공히 40㎡ 이하 (질의내용) (1) 임대사업자로 등록할 수 있는지. (2) 등록할 수 있다면 등록절차는 어떠한지. (3) 기존 임대보증금에 대한 과세여부 【회신】 1. 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록은 같은법 제6조, 같은법시행령 제7조 및 제16조, 같은법시행규칙 제2조의 규정에 의하여 주소지(사무소 소재지)관할 시·도지사에게 신청하는 것임. 2. 소득세법에 의한 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나, 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할 세무서장에게 소득세법 제168조 에 의하여 사업자등록신청을 할 수 있는 것임. 3. 임대주택법에 의한 임대주택의 보증금·전세금에 대하여는 소득세법시행령 제53조 제1항 의 규정에 의하여 간주임대료를 계산하지 아니하는 것임. |