1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주상겸용 고가주택의 일부가 수용되는 경우 양도차익 산정 등

분양계약을 체결한 자의 취득시기는 당해 권리가 확정되는 날이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기임

[회신] 소득세법 제98조 및 동법시행령 제162조 제1항의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일또는 명의개서일이 되는 것입니다. 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 되는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | 【내용요약】 - ○○시의 공유수면매립과 관련하여 어업보상과는 별도로 어민의 생계대책을 위하여 준주거지의 토지를 분양받을 수 있는 권리를 부여 받았습니다. - 토지 분양을 받을 수 있는 권리는 ○○시와 어민간의 개별약정서의 형태로 97년 3월에 작성하여 상호 기명날인 후 증빙으로 보관하고 있음(지급될 토지 위치 등 확정되지 않음) - 위에 의하여 토지의 위치와 공급가액이 확정되어 2005. 5월 ○○시와 약정서를 작성하고 대금 완납 전 최초계약자의 신청이 있을 경우 1회에 한하여 계약자 명의를 변경할 수 있는 특약이 있습니다. 【질 의】 - 위의 경우 토지를 분양받을 수 있는 권리의 취득일은 어느 시기로 보는 것입니까? - 양도일은 매매잔금청산일로 보아야 하는지 명의 변경된 때로 보아야 하는지요? | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4.5.6.생략 ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ○ 소득세법 기본통칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다. | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-1804, 2004.11.08. 【제목】 부동산의 취득시기 도래 전에 양도하는 것은 부동산의 양도가 아닌 󰡐부동산을 취득할 수 있는 권리󰡑를 양도한 것으로 봄. 【질의】 오피스텔을 분양계약 체결하고 계약금 및 중도금 납부 후 동 건물이 완성되었으나 계약서상의 잔금납부약정일까지 잔금을 납부하지 못한 상태에서 당해 자산을 양도하는 경우 미등기양도자산에 해당하여 70％의 세율을 적용 받는지 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 일반세율을 적용받을 수 있는지 여부 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | 【회신】 부동산의 분양계약을 체결한 자가 분양계약에 따라 당해 오피스텔이 완공되어 분양회사 명의로 소유권보존등기된 부동산을 소득세법시행령 제162조 제1항 의 규정에 의한 취득시기가 도래하지 않은 상태에서 양도하는 경우에는 같은법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 󰡒부동산을 취득할 수 있는 권리󰡓의 양도로 봄. 귀 질의에 대하여 유사사례(재재산-1415, 2004.10.25.)를 참고바람. ○ 서면4팀-170, 2005. 1.24. 【제 목】세율적용 시 특별분양으로 취득한 분양권의 보유기간 계산 【회 신】 양도소득세 세율 적용시의 보유기간은 소득세법 제104조 제2항 의 규정에 의거 원칙적으로 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 지방자치단체가 관내 아파트를 수용(협의매수 포함)․철거하면서 이주대책의 일환으로 철거민이 같은 지방자치단체가 시공하는 아파트를 선택하여 특별분양 받을 지위를 부여받아 특정아파트에 대한 분양계약을 체결한 후 분양권 상태에서 이를 양도하는 때에는 특정한 아파트의 분양계약을 체결한 날부터 양도일까지를 양도자산의 보유기간으로 하는 것입니다. ○ 재일46014-2144, 1995.08.23. 【제목】 공유수면 매립자간의 분쟁에 따른 합의조건으로 준공인가 후에 일정부분의 매립지를 이전받기로 약정한 경우 그 토지의 취득시기는 준공인가를 받은 날임. | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | 【회신】 공유수면매립법 제4조 규정에 의한 면허를 얻은 자가 공유수면을 매립하던 중 동일지역의 다른 공유수면 매립자와의 분쟁에 따른 합의조건으로 동법 제12조 규정에 의한 준공인가 후에 일정부분의 매립지를 소유권이전 받기로 약정한 경우에 그 약정에 따른 권리는 "부동산을 취득할 수 있는 권리"에 해당하는 것이며, 이러한 권리를 취득한 상속인이 상속개시일 이후 준공인가된 해당 매립지를 피상속인의 권리를 승계하여 소유권이전등기 한 경우에 그 토지의 취득시기는 공유수면매립법 제12조 규정에 의한 준공인가를 받은 날이 되는 것임. ○ 재재산-260, 2004.02.25. 【제목】대금을 청산하기 전에 명의의 개서를 한 경우 명부개서일을 취득 및 양도시기로 보며, 주식교환 시 교환가액에 차액이 있는 경우에는 그 차액을 정산한 날을 대금청산일로 보는 것임. 【회신】자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기 및 양도시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하는 것임. 대금을 청산하기 전에 명의의 개서를 한 경우에는 명부에 기재된 명의개서일이며 주식교환 시 교환가액의 차액이 있는 경우는 그 차액을 청산한 날을 대금청산일로 봄. ○ 재일46014-1757, 1996.07.24. 【제목】 '부동산을 취득할 수 있는 권리'에는 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리를 포함하는 것임. | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | 【회신】 구소득세법시행령(대통령령 제14467호로 개정된 것) 제44조 제4항에 규정하는 『부동산을 취득할 수 있는 권리』라 함은 구소득세법(법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제27조에 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리를 포함하는 것으로 질의의 경우 부동산을 구소득세법(법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제51조 제6항에 규정하는 장기할부조건으로 취득하는 경우에는 첫 회 부불금지급일이 취득시기가 되는 것이며, 위에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 거래증빙에 의거 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-1124, 2005.07.04. 【제목】 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득하는 경우로서 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득일로 보는 것임. 【회신】 1. 자산의 취득 또는 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득하는 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제2항 의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 취득일로 보는 것임. 2. 귀하의 사례와 유사한 기질의회신문(재일46014-2700, 1996.12. 4.)을 참고바람. |