전 문
[회신]
실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로써 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 1. 본인은 1996년 국민주택 규모 아파트 1채를 보유하고 있던 중 1998년 미분양 아파트 2채를 더 매입하여 임대사업자 등록을 하면 양도소득세가 면제가 된다 하여 미분양 아파트 2채를 매입하고 구청에 임대사업자 등록을 함(단, 세무서에 사업자등록은 신청안함) 2. 1채는 1998. 1.15. 최초 계약일(미분양 아파트) 1채는 1999. 9.28. 분양권 권리승계 받아 구입하여 지금 현재까지 전세로 임대를 함 3. 종합부동산세 관계로 인해 1채를 처분하려고 함 4. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(26평형)를 1000만원을 웃돈주고 권리승계를 받았고 계약서는 없음 5. 구입금액은 \140,816,000원(최초분양가 \130,816,000원 + \10,000,000원)이며 계약서는 없음 【질의】 1. 샤시, 주방씽크대공사, 화장실공사, 보일러교체에 대한 비용은 공제되는지? 2. 지금 현재 시세는 2억원인데 2억원에 팔 경우 양도소득세 계산방법과 양도소득세와 주민세 금액은 얼마인지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ② 생략 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) ④ 이하생략 ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ② 생략 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12.29. 개정) 4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12.29. 개정) ④ 이하 생략 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1068, 2006.04.21. 【질의】 경매를 통해 낙찰 받은 주택의 취득으로 지출한 아래 비용이 필요경비에 해당하는지 여부 ｏ 지출한 경비내역 1. 최고입찰가(경락가액): 73,510,000원 2. 이전등기금액: 2,646,360원 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 3. 말소등기금액: 151,200원 4. 등기촉탁수수료: 52,000원 5. 주택채권: 3,660,000원 6. 본 주택의 채권금액: 50,000,000원(본인 근저당 채권액) 7. 세입자(A) 변제금액: 25,000,000원 8. 세입자(B) 변제금액: 20,000,000원 9. 세입자(C) 변제금액: 500,000원 10. 세입자(D) 명도소송비용: 300,000원 11. 세입자(E) 변제금액: 2,400,000원 12. 도시가스공사: 12,000,000원 13. 집수리비용: 30,000,000원 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소유된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-109, 2006.01.23. 【질의】 (현황) ① ○○시 상가건물: 주택부분은 건물연면적의 23％이고 주택부분의 기준시가는 226,000,000원임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ② ○○시 ○○구 ○○동 아파트 자녀, 친척만 거주, 현재는 전세를 줌. - 2005.12.24. 매도계약 - 실거래가: 830,000,000원 - 잔금일: 2006. 2.28. 예정 ③ ○○시 ○○구 ○○동 아파트 (질의) 위 경우 ○○구 ○○동 아파트를 매도함에 있어서 1. 양도소득세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 1세대 3주택에 해당하는지 여부 2. 도배, 씽크대교체, 수리비, 소개비(매입, 전세, 이사비용) 등에 대한 필요경비 인정 여부 【회신】 1. 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항의 규정에 의하여 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)이 적용되는 1세대 3주택 이상 해당여부를 판정함에 있어, 귀 질의의 주택이 수도권 및 광역시 외의 지역에 소재하고 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액( 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의한 개별주택가격)이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원 이하인 주택은 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 포함하지 아니하는 것임. 2. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제163조 제3항 에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것으로써, 귀 질의상의 수리비 등이 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 3. 그리고 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우 전세와 관련한 소개비와 이사비용은 양도비에 해당하지 아니하는 것임. |