다가구주택을 가구별로 구분등기한 후 양도하는 경우 구분등기된 각 가구를 1주택으로 보고 주택수를 계산
전 문
[회신]
소득세법 제96조 제1항 제7호(1세대 3주택 이상인 경우 실거래가액 과세) 및 동법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 중과세율 등) 적용 시 다가구주택을 가구별로 구분 등기한 후 양도하는 경우 구분 등기된 각 가구를 1주택으로 보고 주택수를 계산하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 - 1976년도에 구입한 대지 58평의 단독주택을 헐고 1994년도에 3층 7세대 다가구주택을 신축하여 6세대를 임대하던 중 IMF를 겪으면서 부동산 가격 하락으로 세입자에게 전세권 설정 또는 전세가격에라도 양도할 위기에 처하게 되어 언제라도 명의 이전할 경우에 대비하여 1999년도에 세대별로 개별등기(이 과정에서 일반주택이 집합주택으로 전환)하였고 이 주택 외에 다른 주택을 소유한 적이 전혀 없음. - 위 주택을 2005. 11월에 매매/이전할 예정인데, 【질 의】 위 경우 1세대 3주택 이상에 해당하는지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․보유수․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택 수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2003.12.30. 후단신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 ․제4항의 규정에 의한 읍․면 (2003.12.30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률․주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12.30. 신설) “이하 생략“ ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설) “이하 생략” ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 다가구주택이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. “이하 생략” ○ 건축법시행령 [별표 1]<개정 2003. 2.24.> 용도별 건축물의 종류(제3조의4관련) 1. 단독주택 가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다) 나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| (1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것 (2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것 (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것 다. 다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. (1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다. (2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것 (3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 라. 공관 2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외한다) 가. 아파트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택 나. 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택 다. 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택 라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원등을 위하여 사용되는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것 10. 업무시설 가. 공공업무시설 : 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 일반업무시설 : 금융업소․사무소․신문사․오피스텔(업무와 주거를 함께 할수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 말한다) 그밖에 이와 유사한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-772, 2004.06.01. 【질의】 - 1982년 취득한 ○○구 소재 단독주택 2003. 3.31. 양도 - 2002. 6.14. ○○구 다가구주택 취득(현재 소유 중) - 16년간 사실상 별거중인 남편 소유 부동산 대지 약 37평 2003.12.26. 양도본인은 위 2004. 1. 1. 현재 위 다가구주택을 소유하고 있는 바 1세대 3주택 이상 해당자가 기존주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세에 해당하는지 여부 【회신】 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3의 규정(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도소득세 세율) 적용 시 주택수의 계산에 있어서 다가구주택의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 주택수를 계산하는 것임.(이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한하는 것임) ○ 재재산-198, 2004.02.13. 【질의】 공부상 다세대주택을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 판정할 수 있는지. * 1989. 5.24. 다세대주택을 취득하여 15년간 거주하던 중 2003. 9.30. 1인에게 전체를 양도 * 질의 상 다세대주택 현황 : 지하1층 지상3층 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1세대 1주택 양도세 비과세 특례 규정( 소득세법시행령 제155조 제15항 )을 적용함에 있어서 다가구주택은 건축법시행령 별표1 제1호 다목의 규정에 의한 주택이어야 하고, 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에 단독주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 여부를 판단함. ○ 소득46011-2191, 1999.06.08. 【질의】 2주택을 소유하고 있으며 그 중 1주택은 7가구가 사는 다가구 주택으로 이미 건축되어 있는 주택을 1997. 8.에 취득하여 임대하다가 형편상 양도하게 되었는 바 다가구 주택도 세대별로 등기가 가능하다 하여 7가구를 7명에게 동시에 매도할 경우 부동산매매업에 해당하는지 여부 【회신】 타인이 신축한 다가구주택을 매입하여 세대별로 구분 등기 후 분양하는 경우에는 소득세법 제19조 제1항 제12호 의 규정에 의한 부동산매매업에 해당하는 것임. 부터 취득하는 경우에 단독주택으로 보아 1세대 1주택 양도세 비과세 여부를 판단함. |