양도소득의 부당행위계산 적용 여부

2006.12.31. 이전 양도로서 양도가액이 확인되지 않는 경우 「소득세법」 제114조 (2006.12.30 법률 제8144호로 개정되기 전) 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임

[회신] 1. 부동산의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어 적용할 취득 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이므로, 부동산등기특별조치법에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 소관세무서장이 그 등기원인에 따른 내용을 확인하여 매매대금의 청산일이 확인되면 그 대금청산일을 취득 및 양도시기로 적용하는 것이나, 대금 청산일이 확인되지 아니하거나 불분명한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일을 취득 및 양도시기로 적용하는 것입니다. 2. 2006.12.31이전에 「소득세법」 제96조 제2항 각 호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 양도가액이 같은법 시행령 제176조 2 제1항 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」제114조 (2006.12.30 법률 제8144호로 개정되기 전) 제5항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 거주자 “갑”은 2006년 10월 부동산이전등기에 관한 특별조치법 법률 제7500호에 따라 주택외 투기지역에 소재하는 토지를 등기원인 1985년 12월로 하여 소유권이전등기를 경료하여 주었음. ○ 질의내용 위와같이 특별조치법에 따라 소유권이전등기을 하여주는 경우로서 주택외 투기지역이므로 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여야 하나, 실제 양도가액이 확인되지 않는 경우 양도가액을 어떻게 산정하여야 하는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】(2006.12.30 법률 제8144호로 개정되기 전) ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28 개정) ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28 개정) ③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28 개정) ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005. 12. 31. 단서개정) ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정 할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면5팀-1047, 2006.11.30 【질의】 (사실관계) - □□군 □□읍 소재 답을 1973.2.9. 취득하여 경작중 1990.2.5. 양도하였으나 양도자와 양수자가 등기이전절차를 미루고 양수자가 경작하던중 1995.10.16.양도자가 사망하였음(상속세 신고시 양도자의 재산에서 제외하였음). 양수자가 계속 경작중 2006.10.16. 부동산특별조치법(법률7500호)에 의하여 3인의 사실확인을 받아 1990.2.5. 매매를 원인으로 2006.10.16. 등기이전 하였음. (질의사항) 위 경우 양도소득세 또는 증여세에 해당되는지 여부 【회신】 부동산의 양도에 따른 양도차익을 계산함에 있어 적용할 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이므로, 부동산등기특별조치법에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 소관세무서장이 그 등기원인에 다른 내용을 조사하여 매매대금의 청산일이 확인되면 그 대금청산일을 취득시기로 적용하는 것임. 다만, 대금 청산일이 확인되지 아니하거나 불분명한 경우 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일을 취득시기로 적용하는 것임. ○ 서면4팀-3782, 2006.11.15 【질의】 (내용) - 1988.3.18. 취득한 충북 ○○군 지역의 비사업용 토지인 임야를 2006.11.1. 양도하고 양도소득세는 실지거래가액으로 신고할 예정임. ※ 충북 ○○군 지역은 주택 외의 부동산 지정(투기)지역으로 2005.6.30. 지정되었음. - 임야를 20년전에 취득하여 취득당시의 매매계약서를 분실하여 실지취득가액을 확인할 수 없음. (질의) 양도하는 임야가 실지거래가액으로 양도소득세 과세대상에 해당하는 경우로서 취득당시 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우 어떻게 취득가액을 산정하는지 여부 등 【회신】 「소득세법」 제96조 제2항 각 호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 같은법 시행령 제176조 2 제1항 각 호의 규정에 의하여 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 그 취득가액은 같은법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은법 시행령 제163조 제12항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 이 경우 기타 필요경비는 같은법 시행령 제163조 제6항에서 규정하는 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-953, 2006.04.13 【질의】 (내용) 부동산 투기지역이나 취득 후 1년 이내에 양도 또는 기타 실지거래가액의 과세대상인 부동산을 교환방식에 의하여 양도시 교환계약서에 그 가액을 명시하지 않은 때 또는 명시하였으나 주변시세와 현저한 차이가 있다고 인정되는 때에 양도소득세 신고시 양도가액이나 취득가액의 산정에 어려움이 있음. (질의) 위와 같은 경우에 양도소득세를 실지거래가액으로 신고시 양도가액 및 취득가액의 산정방법 【회신】 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우에 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것임. 다만 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하는 것임.