순자산가액 계산 시 토지에 정착된 건물을 철거하여 토지만을 소유권 이전하는 조건으로 매매계약을 체결하는 경우 건물의 가액은 “0”으로 평가하는 것임
전 문
[회신]
「상속세 및 증여세법 시행령」제55조 제1항의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때, 당해 법인의 자산에 대하여 평가기준일 전후 6월 이내(증여재산인 경우 3월)에 매매사실이 있는 경우 그 매매가액이 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서, 특수 관계자와의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고는「상속세 및 증여세법」제60조 제1항․제2항 및「같은 법 시행령」제49조 제1항 제1호의 규정에 의하여 시가로 인정될 수 있는 것이며, 이 경우 그 매매가액에 토지와 그 토지에 정착된 건물의 가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 같은 조 제4항 단서의 규정에 의하여「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산하는 것입니다. 다만, 토지에 정착된 건물을 철거하여 토지만을 소유권 이전하는 조건으로 매매계약을 체결하고 그 매매가액으로 당해 토지를 평가하는 경우로서 평가기준일 현재 철거대상이 되는 건물에 대한 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 건물의 가액은 “0”으로 평가하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ［사실관계］ o 상속재산 중 비상장 영리법인의 주식이 있어 이를 평가하고자 하며, 상속개시일은 2005. 2.16.임. o 당 법인은 공장부지 8,812㎡ 및 지상건물 6,552㎡을 소유하고 있던 중 상속개시후인 2005. 2.16.에 지상건물을 철거하고 57억원에 양도하였으며, 보충적인 평가방법에 의한 토지의 가액은 41억원이며, 건물의 가액은 12억원임. ［질의내용］ o 사실관계가 상기와 같은 경우 토지와 건물의 평가방법은 (갑설) 상속개시 후 6월 이내 토지만 양도하였으므로 토지의 가액을 57억원으로 평가하고, 건물의 가액은 12억원으로 하여 합계 69억원으로 평가하여야 한다. (을설) 토지와 건물을 합하여 57억원으로 평가하여야 한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】 ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니한다. (2003.12.30. 후단신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】 ① 법 제60조 제2항에서수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서평가기간이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 (「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다. (2005. 8. 5. 단서개정) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서건물 등이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서기준시가라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12.29. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-345, 2005. 3. 8. 1. 생략. 2. 같은 법 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액은 상속개시일 현재 시가에 의하는 것이며, “시가”란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 각호에 해당하는 가액은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중에 당해 상속재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 거래가액은 특수관계자와의 거래 등 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외하고 시가로 보는 것이며, 이 때 거래가액이 6월 이내에 있는지 여부는 거래가액이 확정되는 계약일을 기준으로 하여 판단하는 것임(이하생략) ○ 서면인터넷방문상담4팀-1343, 2005. 7.29. 1. 생략 2. 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 각호의 가액에 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 같은 조 제4항 단서의 규정에 의하여 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산하는 것임. ○ 재삼46014-2105, 1997. 9. 4. 상속개시 전 6월 이내에 상속재산인 토지를 분할하여 일부를 매각하는 계약을 체결한 경우 그 매매가액은 당해 토지의 시가로 볼 수 있는 것이며, 분할 후 매매계약이 체결되지 아니한 토지와 매매계약이 체결된 토지의 특성, 이용 상황 등이 동일한 경우에는 그 매매가액을 매매계약이 체결되지 아니한 나머지 토지의 시가로 볼 수 있는 것이나, “시가”에 해당되는지 여부에 대하여는 소관세무서장이 당해 토지의 특성, 이용 상황, 거래현황 등 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임. 또한, 토지에 정착된 건물을 철거하여 토지만을 소유권 이전하는 조건으로 매매계약을 체결하고 그 매매가액으로 당해 토지를 평가하는 경우로서 상속개시일 현재 철거대상이 되는 건물에 대한 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 “0”으로 평가하는 것임. |