일괄하여 양도한 경우 개별필지에 대한 양도 가액의 구분이 불분명한 경우 감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의하여 안분계산함
전 문
[회신]
토지투기지역내에 소재한 3필지의 토지(사례의 경우 2필지는 감면대상 자경농지, 1필지는 과세대상 나대지)를 일괄하여 양도한 경우, 개별필지에 대한 양도가액은 각각 구분하여 기장하되 필지별 양도가액이 매매계약서상에 구분기재되어 있지 않거나 구분기재되었다 하더라도 그 구분기재된 필지별 양도가액이 임의기재이거나 정상적인 거래 등에 비추어 사실상 합당하다고 인정되는 경우가 아닌 경우에는 그 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제166조 제4항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하여 과세대상 토지의 양도가액을 산정하는 것이며, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 토지의 가액에 비례하여 안분계산하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 토지투기지역내에 소재한 토지 3필지(1998년에 증여받은 토지)를 일괄 양도하면서 전체 금액을 매매계약서에 양도가액으로 표시하였음. 매매계약서상에는 평당 단가가 표시되어 있으며 거래사실확인서에 각 필지 면적에 대한 평당단가를 배분하였음. - 3필지 중 2필지는 농지로서 8년 이상의 자경농지에 대한 감면에 해당하며 1필지는 대지로서 양도소득세 과세대상임. 세법에 의하면 매매가액의 구분이 불분명할 경우에는 기준시가로 안분하는 것으로 알고 있는데 이 경우에도 매매가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되어 양도가액을 기준시가에 의하여 안분하여야 하는지? 이 건의 경우 기준시가로 안분하는 경우에는 과세되는 1필지의 기준시가가 감면되는 2필지의 농지의 기준시가보다 월등히 높아 과세되는 필지에 양도가액이 과다하게 배분되어 세금이 많이 나오게 되어 있음. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999.12.28. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2000.12.29. 신설) ○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12.29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2612, 1997.11.05. 【회신】자산양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물을 자산별로 기준시가 또는 실지거래가액으로 각각 달리 할 수 있는 것이며, 취득 및 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한 가액을 토지 또는 건물의 취득가액 또는 양도가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-481, 2005. 3.30. 〔일괄 취득한 2필지의 토지 중 1필지만 양도한 경우 취득가액의 안분계산 방법〕 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 1인이 2필지의 토지를 필지별 가액의 구분 없이 일괄하여 취득한 후 그 중에 1필지만 양도한 경우 당해 양도자산의 취득가액은 「소득세법 시행령」 제166조 제4항 의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산하는 것임. ○ 국심2005서0885, 2005. 9.27. 2필지 이상의 토지를 일괄 취득함에 있어서, 전체 토지의 취득가액은 확인되나 각 필지별 실지취득가액을 알 수 없는 경우 각 토지의 취득가액 산정은 전체 토지의 실지취득가액에 대해 각 필지의 기준시가 비율로 산정하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 국심2003중2351, 2003.11.17. 토지와 건물을 일괄하여 양도하면서 계약서에 토지와 건물의 실지거래가액을 구분하여 기재한 다음 실지거래가액으로 신고하였으나, 그 기재가 임의기재이므로 실지거래가액이 확인되지 않아 기준시가로 과세해야 한다. 〈청구인은 위 2000. 8. 5.자 매매계약서가 실지 계약서라고 하면서 쟁점부동산의 중개인인 구○○의 거래사실확인서(2000. 8.26.자 인감첨부)를 제시하고 있으나, 동 확인서는 사인간에 임의로 작성이 가능한 것으로 객관적인 증빙자료로 채택하기 어렵다. 따라서, 청구인이 주장하는 건물의 양도가액 ○○○원은 청구인이 임의로 계약서상에 구분기재한 것으로 건물의 실지 양도가액이라고 보기 어려운 바, 쟁점부동산의 건물에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 건물의 양도가액은 기준시가에 의하여야 하고, 관련법령에 의하여 건물의 취득가액 또한 기준시가에 의하여야 한다.〉 ○ 국심2004전831, 2004.06.16. 【제목】일괄양도에서 필지별 실지양도가액의 구분이 불분명한 경우 두 필지 토지가 인접하여 있고, 이용상황이 동일하다면 매매계약서 및 증빙에서 입증된바와 같이 동일한 매매가로 양도되었다고 볼 수 있음. ○ 재소비-165, 2004.02.13. 【회신】분양계약서상 토지와 건물의 가액이 구분기재되어 있지 아니한 경우 부가가치세법시행령 제48의 2 제4항의 실지거래가액이라 함은 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약 체결 전에 계약당사자간에 토지와 건물의 가액을 합의한 사실이 관련 증빙 등에 의하여 확인되는 것으로 정상적인 거래에 비추어 합당하다고 인정되는 경우의 가액을 말하는 것이며 이는 각 개별사안에 따라 사실판단할 사항임. |