전 문
[회신]
조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받기 위하여는 거주자가 5호 이상의 임대주택(국민주택으로 건물연면적의 2배 이내 부수토지포함)을 2000.12.31.이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것입니다.
부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실 판단할 사항이며 소득세법시행령 제167조의3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60%)이 적용되는 1세대 3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제9호 및 동법시행규칙 제82조 제1항에서 규정하는 “중과세율 적용에서 제외되는 소형주택” 이라 함은 2003년 12월 31일 이전에 취득한 주택으로 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하이며, 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하의 주택을 말하는것입니다. 다만「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 - 당초 1주택은 거주목적, 기타6주택(전용면적 20평 미만 다세대주택)은 분양할 목적으로 다세대주택을 2002.11.19. 사용승인 받았으나 당시 분양이 되지 않아 임대를 놓았고 최근에 계약기간이 만료되어 분양목적 6주택 중 1주택이 2005.7.29일 매도하였으며 나머지 5채의 주택도 매도할 계획임. 【질문】 1. 위의 주택이 조세특례제한법의 감면대상 주택에 포함하는지 여부. 2. 위의 주택에 대하여 주택 매매업을 목적으로 하였으므로 종합소득세의 납세의무가 있는지. 3. 현행 소득세법에 의한 1세대2주택 소유자로서 투기지역에 따른 중과세율적용대상여부. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12.29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설 임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001.12.29. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001.12.29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호․제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60. 3. 이하생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003.12.30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 제4항의 규정에 의한 읍면 (2003.12.30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003.12. 3. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 가. 생략. 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. ～ 8. 생략 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003.12.30. 신설) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다) (2003.12.30. 신설) ④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 장기임대주택감면대상장기임대주택 또는 장기사원용주택(이하 이 조에서 “장기임대주택 등”이라 한다)의 의무임대기간 또는 의무무상기간의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택 또는 사원용주택(이하 이 조에서 “임대주택 등”이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다. (2003.12.30. 신설) ⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간 또는 의무무상기간의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 수용 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간 또는 의무무상기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다. (2005. 2.19. 단서개정) 1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액 (2003.12.30. 신설) 2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 (2003.12.30. 신설) ⑥ 이하생략. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택의 범위】 ① 영 제167조의 3 제1항 제9호에서 재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 3.19. 개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지 면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (2004. 6. 3. 신설) ③ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다. (2005. 3. 19. 개정) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② ③ 생략. ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994.12.22. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 종합소득 (2000.12.29. 개정) 당해연도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득과 기타소득을 합산한 것 2. 생략. 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 4. 이하생략. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1584, 2004.10.08. 【제목】 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용 받기 위하여는 2000. 12.31. 이전에 임대를 개시한 임대주택이어야 하고, 다른 주택 임대사업자로부터 임대주택을 취득한 경우에는 전임대사업자의 임대기간은 합산하지 아니함 【회신】 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용 받기 위하여는 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 임대주택이어야 하고, 다른 주택 임대사업자로부터 임대주택을 취득함과 아울러 주택임대인의 지위를 승계 받은 경우에는 전 임대사업자의 주택임대기간은 합산하지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 및 보유중인 주택의 양도 시 1세대 1주택의 비과세를 적용받을 수 없는 것임. 2. 그러므로 위 1.에 따라 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제3호의 규정을 적용할 수 없는 것이나, 10년 이상 임대한 주택으로서 소득세법시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 규정에 해당되는 경우에는 양도소득세 중과세율(60％)을 적용받지 아니할 수 있음. 귀 질의와 관련하여 유사사례(제도 46014-10614, 2001.4.17. ; 제도 46014-10804, 2001. 4.28. ; 서면4팀-588, 2004. 5. 3.)를 참고바람. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-832, 2005.05.27. 【제목】 각 호별로 구분 등기된 오피스텔(주거용)을 임대하는 사업자의 경우 1세대 3주택 중과세율 적용 여부와 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면특례 적용 여부 【회신】 1. 양도득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매사업자 또는 주택신축 판매사업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이며, 2. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실 판단할 사항임. 3. 그리고 소득세법 시행령 제167조 의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 1세대 3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니함. 4. 또한 건축법 시행령 별표 1. 제10호 나목의 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 보는 것이며, 동 건물을 각 호별로 구분 등기하여 주거용으로 사용하면 각 호별로 1주택으로 보는 것이나, 이 경우 소득세법 시행규칙 제82조 (소형주택의 범위) 제1항 각호의 요건을 모두 갖추어도 같은 항 본문 괄호안의 규정에 의해 양도소득세 중과세율 적용이 제외되는 소형주택에 해당되지 아니하는 것임. 5. 위 1. 내지 4.와 별도로 조세특례제한법 제97조 에 의한 장기임대 주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받기 위해서는 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여야 하는 것이며, 같은 법 제97조의 2에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례를 적용받기 위해서는 임대주택법에 의한 건설임대주택으로서 2001.12.31.까지 신축된 국민주택이어야 하는데, 귀 질의 사례에는 오피스텔이고 감면 대상기간에 해당되지 아니하는 바, 위 규정에 의한 감면대상에 해당하지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-233, 1999.10.25. 【질의】 다음 사례에 대하여 양도소득 또는 사업소득 중 어느 것으로 처리하는 것이 맞는지 질의함. o 취득 : 1982. 5.15. 토지 및 건물구입 o 멸실 및 신축 : 1991.10.10. 구 건물 멸실하고 2층 가옥건축 o 용도변경 : 1999. 9.10. 다세대주택 4세대로 용도변경 o 매각 : 1999. 9.15. 다세대주택 1세대 매각 o 전망 : 향후 잔여분 3세대 전부매각예정임. 【회신】 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도 변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함. 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실 판단할 사항임. ○ 재일01254-2002, 1992.08.07. 【회신】 소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은 법시행령 제15조 규정을 적용함에 있어 주택신축판매업자 또는 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임. 그러나 자가 공급하거나 폐업시의 재고재화 등으로 거주 또는 보유하고 있는 주택은 주거용 주택으로 보아 1세대 1주택여부를 판정하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-1029, 2004.07.06. 【질의】 2003.12.31.이전에 취득한 주택으로서 기준시가 4천만원 이하이고 전용면적 18평 이하인 소형주택을 양도하면 1세대 3주택 이상이더라도 60％ 양도세 중과세율 적용이 배제되는 바, 이 경우 「기준시가 4천만원」의 기준은 주택(건물)의 기준시가인지 아니면 주택과 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액인지 여부 【회신】 60％ 양도소득세율 등의 적용이 배제되는 소형주택의 판정기준 중 소득세법시행규칙(2004. 6. 3. 신설된 것) 제82조 제1항 제3호에서 규정한 「기준시가 4천만원 이하」란 「당해 소형주택 양도당시 소득세법 제99조 의 규정에 의한 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 4천만원 이하인 것」을 말하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1632, 2004.10.15. 【회신】 1. 소득세법시행령 제155조 제15항 의 규정에서 다가구주택이라 함은 소득세법시행규칙 제74조 및 건축법시행령 별표 1. 제1호 다목에 해당하는 것으로써 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외함)가 3개 층 이하인 것을 말하는 것임. 2. 건축법시행령 별표 1. 제10호 나목의 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 보는 것이며, 동 건물을 각 호별로 구분 등 기하여 주거용으로 사용하면 각 호별로 1주택으로 보는 것이나, 이 경우 소득세법시행규칙 제82조 (소형주택의 범위) 제1항 각호의 요건을 모두 갖추어도, 같은 항 본문 괄호안의 규정에 의하여 양도소득세 중과세율 적용에서 제외되는 소형주택에 해당하지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재정경재부 재산제세과-261, 2004.02.25. 【질의】 (질의 1) □ 2004. 1. 1. 현재 1세대 3주택이상 보유자가 중과 유예기간(2004.1.1.～12.31.)중 기존주택을 양도하고 새로이 주택취득 시(先양도 後취득) ⇒ 유예기간 없이 중과 적용하는 경우 (질의 2) 주택신축판매업자의 재고자산인 주택은 1세대 3주택 판정 시 주택 수에 포함되는지. □ 2003.12월 재경부에서 발표한 10.29. 주택시장 안정대책관련 세법 개정에 따른 시행령 개정안에 의하면(p10) o 1세대 3주택 이상인 경우에도 중과 제외 대상 주택 중 o 주택신축판매업자가 판매하기 위하여 신축한 주택으로서 3년이 경과하지 아니한 것으로 규정하여 o 3주택 판정 시 포함하되, 3년이 경과되지 아니한 주택에 대하여는 해당 주택 양도 시 중과대산에 포함되지 않는 것으로 발표하였으나, o 법령에서는 이에 대한 명확한 규정이 없어 논란이 있음. 【회신】 1. 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것) 부칙 제16조의 규정에 의하여 동법시행 당시 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004. 1. 1. 이전에 취득한 주택(부수 토지 포함)을 2004.12.31. 이전에 양도하는 경우에는 동법 제64조, 제95조 및 제104조 제1항 제2호의 3의 개정규정을 적용하지 아니함. 다만, 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004년 1월 1일부터 2004.12.31. 이전에 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 그러하지 아니함. 2. 소득세법시행령 제167조 의 3(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것)의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니함. |