양도차익을 기준시가로 산정하는 경우 필요경비는 취득당시의 기준시가에 필요경비 개산공제액을 가산해 필요경비로 하고 그 외 실지 소요경비는 입증해도 공제되지 아니함
전 문
[회신]
양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 경우 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득당시의 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항의 규정에 의하여 산출한 금액을 가산한 금액으로 하는 것이며 그 이외에 실지로 소요된 경비에 대하여는 입증하는 경우에도 공제되지 않는 것입니다.
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) ④ ⑤ 생략. ⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996.12.30. 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996.12.31. 신설) ② 생략 ③ ④ ⑤ 생략 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997.12.31. 개정) 1. 토 지 (1997.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997.12.31. 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000.12.29. 개정) 취득당시의 기준시가×7/100 4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 (1997.12.31. 개정) 취득당시의 기준시가×1/100 ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑪ 법 제97조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 거주자가 전소유자의 부동산양도 예정신고 또는 확정신고에 있어서 제169조 제1호 마목의 규정에 의하여 인감증명서를 제출하는 방법을 말한다. (2001.12.31. 개정) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005.12.31.. 개정) ⑬ 주식매수선택권을 행사하여 취득한 주식을 양도하는 때에는 주식매수선택권을 행사하는 당시의 시가를 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 취득가액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ○ 소득세법기본통칙 97-5 【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】 ① 등록세ㆍ취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산 시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세ㆍ취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. ② 양도차익계산 시 산입되는 취득가액에는 취득 시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. ③ 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2580, 1997.11.01. 【제목】양도차익을 기준시가로 산정 시 공제되는 필요경비는 취득 시 기준시가에 필요경비 개산공제액을 가산한 금액으로 함 【질의】1984년에 취득한 부동산을 1997.11월에 양도하려고 함. 취득매매계약서 등의 분실로 실거래가액 신고를 하지 않고 기준시가로 양도세 신고를 하려고 함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 이 경우에 기준시가로 양도소득세 신고 시에 난방설치비와 담장설치비 등을 자본적 지출로 보아 취득가액에 포함하여 계산할 수 있는지. 【회신】양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비는 취득당시의 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 의 규정에 의하여 산출한 금액을 가산한 금액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-245, 2006.02.10. 【제목】 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우 취득가액외의 기타 필요경비는 소득세법 시행령 제163조 제6항 각호의 금액으로 하는 것임 【질의】 - 1989년도에 주택과 부수토지를 취득하여 거주하고 있던 중 당해 지역이 재개발사업으로 인하여 아파트를 분양받게 됨에 따라 추가 정산금을 납부하고 새로운 아파트 준공 후 소유권보존등기를 마친 다음 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 함. - 양도차익 산정 시 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하여 환산가액을 취득가액으로 함. 위와 같이 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 추가납부한 청산금을 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 【회신】자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우 취득가액 외의 기타 필요경비는 「소득세법 시행령」 제163조 제6항 각호의 금액으로 하는 것임. ○ 대법2000두4262, 2000.09.22. 【제목】기준시가에 의한 양도차익 산정 시 취득당시 기준시가에 필요경비 개산공제액을 가산해 필요경비로 하고 그 이외에 실지로 소요된 필요경비를 입증해도 인정안됨 |