중과세율이 제외 되는 장기임대주택 여부를 판단함에 있어서 주택임대기간의 기산일은 5호이상의 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것임
전 문
[회신]
「소득세법」제168조에 의한 사업자등록(세무서)과 「임대주택법」 제6조에 의한 임대사업자등록(시,군,구청)〔이하 “사업자등록 등”이라 함〕을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호 각목의 1에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%)적용 대상에서 제외되는 것입니다. 이 규정을 적용함에 있어서 임대주택수는 임대주택으로 등록하여 임대를 개시한 주택을 기준으로 2003.10.29. 이전에 사업자등록 등을 한 기존 사업자와 2003.10.30. 이후에 동일 시(특별시 및 광역시를 포함)․군지역에서 사업자 등록 등을 한 신규사업자를 구분하여 각각 계산하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것입니다.
거주자가 「임대주택법」에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995. 1. 1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 이 경우 「임대주택법」에 의한 임대사업자로 등록하고 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고(소득세법 제168조에 의한 사업자등록을 갈음할 수 있음)를 하여야 하는 것이며, 주택임대기간의 기산일은 5호이상의 주택의 임대를 개시한 날이 되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 1. 2003.10.29. 이전에 5호 이상을 임대개시하고 거주지 시, 군, 구에 임대사업자 등록을 필한 기존사업자가 세무서에 사업자등록을 하지 않은 상태에서 2005.9월에 다른 주택 1호를 구입하여 임대한 경우 어떤 법령의 적용을 받게 되는지 또한 2003.10.30.이후에 개시하는 신규사업자는 5호 이상을 10년 이상 임대하여야 장기임대주택으로 인정받는데 기존사업자가 2003.10.30.이후에 추가로 구입하는 경우에도 동 내용이 적용되는지 2. 2000.12.31.이전에 5호이상을 임대개시하고 2001.3.28에 임대사업자등록을 필한 거주자가 2004.6.30.까지 세무서에 사업자등록을 마치지 않고 있다가 2005.10월에 사업자등록을 한다면 해당 임대주택은 어떤 법령의 적용을 받게 되는지 임대기산일은 2001.3.28인지, 아니면 세무서에 사업자등록을 필한 날인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자 를 말한다. (2001. 12. 31 개정) ③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 2. 임대차계약서 사본 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 ⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. [개정 2000․1․10] 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 4. 5호미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택 (이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정) ③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 「조세특례제한법 시행령」 제97조 의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ⑦ 제1항 제2호제3호 및 제4항의 규정을 적용받고자 하는 자는 당해 임대주택 또는 일반주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 재정경제부령이 정하는 신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2. 19. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (2003. 12. 30. 신설) 3. 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증사본 (2003. 12. 30. 신설) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지건축물대장등본 (2003. 12. 30. 신설) 5. 그밖의 재정경제부령이 정하는 서류 (2003. 12. 30. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1419, 2005.8.16 2003.10.30 이후에 거주자가 주택을 구입하여 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자로 등록하여 임대하다가 양도하는 경우 현행 조세특례제한법상 양도소득세의 감면규정은 없음 다만, 같은 시(특별시 및 광역시를 포함)군에서 5호 이상의 국민주택을 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택인 경우에 한하여 당해 장기임대주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니함 ○ 서면4팀-596,2005.04.20 거주자가 임대주택법에 의한 매입임대주택(국민주택) 중 1995.1.1. 이후 취득하여 2000.12.31. 이전에 임대를 개시한 경우로서 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 감면세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세됨 ○ 서면4팀-1267, 2005.7.21 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자기준일(2003.10 .29) 이전에 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 양도당시 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 소득세법시행령 제167조의3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 양도세율 중과 규정인 소득세법 제104조 제1항 제2호 의 3의 규정이 적용되지 않음 ○ 서면4팀-1361, 2005.8.1 「소득세법」제168조에 의한 사업자등록(2003.10.29. 현재 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자등록을 하였으나 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004.6.30. 까지 사업자등록을 한 때에는 임대사업자등록일에 사업자등록을 한 것으로 본다)과 임대사업자등록을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택은 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%)적용 대상에서 제외되는 것임 이를 적용함에 있어서 임대기간의 계산은 국민주택을 임대하는 기간에 한하는 것이며, 임대하는 주택이 재건축되는 경우 재건축 공사기간은 임대기간에 포함하지 아니하는 것임 ○ 재산46014-601,2000.05.18 1. 1986. 1. 1 이후 신축된 국민주택 또는 1985. 12. 31 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 개인이 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1995. 1. 1 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택(취득당시 입주한 사실이 없는 주택에 한함)의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임 2. 상기의 임대주택을 5호 이상 임대개시한 후부터 당해 임대주택은 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 ○ 재일46014-1300,1999.07.05 1. 내국인이 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 임대에 관한 사항을 임대를 개시한 날로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 임대를 개시한 날이라 함은 주택 5호 이상을 임대 개시한 날을 말하는 것임 2. 당 질의의 주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음할 수 있는 것이며, 주택 5호 이상을 5년 이상 임대하였는지의 여부는 관할세무서장이 전세계약서, 사업자등록신청서 등 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임 |