전 문
[회신]
자산의 취득시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득하는 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제2항의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 취득일로 보는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 ① 취득물건 : 대전시 ○○구 ○○동(현재 토지공사에서 조성사업 준공전임) ② 당초 분양자의 매매계약서상 매매대금 및 대금납부방법 |
| | 매매대금 : 125,500,000원 | |
| 대 금 납 부 방 법 |
| 구 분 | 납부약정일 | 할부원금 | 할부이자 | 납부할금액 | 미납잔금 | 비 고 |
| |
| | 계약보증금 | 2003.09.29 | 12,550,000 | 0 | 12,550,000 | 112,950,000 | | |
| | 1차중도금 | 2004.03.29 | 28,350,000 | 0 | 28,350,000 | 84,600,000 | | |
| | 2차중도금 | 2004.09.29 | 28,200,000 | 0 | 28,200,000 | 56,400,000 | | |
| | 3차중도금 | 2005.03.29 | 28,200,000 | 0 | 28,200,000 | 28,000,000 | | |
| 4차중도금 | 2005.09.24 | 28,200,000 | 795,000 | 28,995,000 | 0 | |
| ③ 권리의무승계계약일 : 2003.9.29 ④ 토지매매대금 납부일 : 2005.4.25(취득세도 납부하였음) ⑤ 토지공사에서는 2006년 상반기에 등기일가 가능하다하며, 사용승낙서를 받으면 지금이라도 건축은 할 수 있다고 함 【현 황】 상기의 토지를 양도하게 될 경우 취득일은 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. O 소득세법시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 재정경제부령이 정하는 장기할부조건이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4. 30 개정) 1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7 개정) 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| O 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) O 소득세법기본통칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 재재산46014-63,2000.03.10 양도라 함은 소득세법 제88조 의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨 O 서면4팀-1791,2004.11.04 【질의】 - 매매물건 : 서울 ○○구 ○○동X가 XX-605 대 103.4㎡ - 사용수익일 : 매매물건은 국유지(국방부)이고 계약자(취득자)는 국유지 장기거주자임. - 계약내용 계약당사자 : 매도자 국방부(국방부○○사업단장), 매수자 질의자 계약일자 : 2000.9.29. 매매대금 : 85,977,100원 계약보증금 : 8,597,710원 계약보증금을 제외한 매매대금 및 납부일 : 1차 2000.9월 8,597,710원(이자 0원) 2차 2001.9월 20,634,500원(이자 3,439,080원 포함) 3차 2002.9월 19,774,730원(이자 2,579,310원 포함) 4차 2003.9월 18,914,960원(이자 1,719,540원 포함) 5차 2004.9월 18,055,190원(이자 859,770원 포함) 위와 같이 취득한 토지의 취득시기는 【회신】 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 소득세법시행규칙 제78조 제3항 의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소득세법시행령 제162조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일인도일 또는 사용수익일중 빠른 날을 취득시기로 하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 서면4팀-1124,2005.07.04 【질의】 본인은 지난 2002년 토지공사에서 시행하는 죽전택지지구 단독택지분양권을 구입하여 중도금을 납부하는 과정에서 선납할인을 해준다고 하여 중도금과 잔금을 2002.10.28.에 선납을 하여 지금까지 보유하고 있던 중 2004.12.30.로 택지지구 공사준공이 완료되어 취득세를 납부하였음. 그러던 중 현 상태에서 매도를 할 경우 양도세 계산시 보유기간산정을 하는데 매우 혼란스러워 질문함. 양도세 계산시 취득시점을 언제로 봐야 하는지 【회신】 자산의 취득 또는 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득하는 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법 시행령 제162조 제2항 의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 취득일로 보는 것임 O 재일46014-2700,1996.12.04 1. 필지개요는 1990. 12. 토지공사에서 토지보상후 택지개발공사가 완료되지 않은 상태에서 1992. 12. 토지공사에서 2년 계약(1992. 12. ~ 1994. 12. )으로 협의양도인 택지를 분양받았음. 이 택지는 1995. 9. 14 택지개발완료 및 공부정리가 끝나 토지대장에 등재되었고 첫 공시지가는 1995. 1. 1을 기준으로 하여 등재되어 있었으며 등기원인일은 1992. 12. 로 등기부 등본에 열람되었음. 이 필지를 양도할 경우 양도소득세 산출에 기준이 되는 매입일 및 매입가를 어떻게 산정해야 하고 양도소득세 산정방식은 어떻게 하는지 참고로 매입일 1992. 12. 혹은 1995. 9. 매입가를 1992년 당시 인근 녹지가격(이 시점에는 이 필지가 정리되지 않았음) 1995. 1. 1 공시기가등으로 의견이 엇갈려 문의드림 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 필지개요 1990. 12. 토지공사에서 토지 보상후 택지개발 공사가 완료되지 않은 상태에서 1993. 11. 23 경쟁입찰을 통해서 2년계약(1993. 11. ~ 1995. 11. )으로 분양한 상업용지임. 택지개발 완료 및 공부정리는 1995. 9. 14 완료되어 토지대장에 등재되었으며 공시지가는 1995.1. 1 기준가부터 있음 이 필지를 양도할 경우 양도소득세산출에 기준이 되는 매입일 및 매입가를 어떻게 산정해야 하고 양도소득세 산정방식을 어떻게 하는지 【회신】 1. 귀 질의의 경우 토지구획정리사업 시행자로부터 토지를 분양(협의․공개분양)받아 잔금청산전에 사용수익을 한 경우에는 잔금청산일이 취득시기가 되는 것이나, 잔금청산후 사용수익 또는 토지구획정리사업이 완성되었다면 사용수익일과 토지구획정리사업 완성일 중 빠른 날이 취득시기가 되는 것이며 2. 취득가액은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 기준시가라 함)에 의하여 계산하는 것이며, 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득하는 경우에는 직전의 기준시가에 의하는 것이나, 해당 기준시가가 없는 경우에는 당해 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 기준시가를 참작하여 납세지 소관세무서장이 평가한 가액을 기준으로 계산하는 것임 |