1세대2주택자가 그 중 한 주택이 2005.12.31. 이전에 관리처분계획의 인가를 받은 후 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일 전에 나머지 주택을 양도하는 경우로써 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세되는 것임
전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면인터넷방문상담4팀-1242, 2006. 5. 3., 서면인터넷방문상담4팀-2261, 2005.11.18., 서면인터넷방문상담4팀-53, 2006. 1.12.)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005.12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1242, 2006. 5. 3. 【질의】 (사실관계) 1. 현재 주택 보유현황 (1) 재건축 아파트 - ○○아파트 2000. 3월 취득 후 2002.11.29. 재건축사업계획 승인되어 2007. 8월 완공예정 (2) 거주중인 아파트 - ○○구 ○○동 소재 아파트 1999.12월 취득하여 현재까지 거주하고 있음. 2. 현재 살고 있는 아파트를 처분하고 재건축아파트에 입주를 할 예정에 있음. (질의사항) 현재 시점에서 거주중인 아파트를 양도하는 경우 비과세를 받을 수 있는지 여부와 재건축아파트가 완공되어 입주 후 1년 안에 ○○동 소재 아파트를 양도하면 과세되는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 2005.12.31. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획의 인가(구 「주택건설축진법」에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날)전에 나머지 주택을 양도하는 경우로서 당해 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(당해 주택의 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하는 경우 제외)되는 것임. ○ 서면4팀-2261, 2005.11.18. 【회신】 1. 구「주택건설촉진법」에 의한 재건축조합의 조합원 [사업계획승인일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정(1세대 1주택)에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다] 이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세(다만, 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 경우 제외)하는 것이나, 귀 질의의 경우 사업계획승인일 현재 1세대 1주택의 요건을 충족하지 아니하여 비과세대상에서 제외되는 것임. 2. 구「주택건설촉진법」에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 양도하는 경우, 당해 입주권의 장기보유특별공제는 「소득세법」 제95조 제2항 의 규정에 의한 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제104조 에서 규정하는 양도소득세의 세율 적용 시 보유기간 계산은 기존주택과 그 부수토지의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-53, 2006.01.12. 【질의】 (주택 보유현황) - A주택: ○○동 아파트, 1982∼1992년까지 거주함. ㆍ2004.10.30.: 사업시행인가 ㆍ2005. 5.10.: 관리처분인가 및 동 호수 추첨 ㆍ2006. 3.: 철거예정 ㆍ2009. 3.: 준공예정 ㆍ추가부담금 1.5억원에 양도예상가액 15억원임. - B주택 : ○○아파트, 1992.11.∼현재까지 거주 (질의) 1. ○○의 아파트를 현재 양도하는 경우 언제 팔아야 양도소득세가 비과세되는지. 2. ○○의 아파트는 언제 팔아야 세금을 가장 적게 낼 수 있는지. 【회신】 1세대2주택을 소유하던 자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가 되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며, 이 경우에도 양도하고자 하는 주택이 소득세법 시행령 제156조 의 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항 의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임. 이때 재건축주택의 입주권을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되지 않으나 입주권이 주택으로 완성된 후 주택으로 양도하는 경우에는 양도일 현재 당해 주택의 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것임. |