3주택 이상 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 양도가액은 실지거래가액에 의하며 1세대1주택 비과세 규정의 적용시 소유주택으로 보지 아니함
전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서일46014-10345, 2003. 3.21., 서면인터넷방문상담4팀-198, 2006. 2. 6., 서면인터넷방문상담4팀-740, 2006. 3.29.)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 본인의 주택 보유현황은 다음과 같으며, 2006. 5. 2.에 잔금을 받고 건설업자에게 같은 날 모두 양도하였음 - 조세특례제한법 제97조 에 해당하는 감면대상 장기임대주택 8호 (10년 이상 임대) - 현재 거주 중인 일반주택 1호 ( 10년간 보유 및 거주) 【질문】 1. 1세대2주택 실지거래가액계산 적용시 조세특례제한법 제97조 의 감면대상 장기임대주택의 주택 수 포함여부. 2. 일반주택을 양도 시 1세대1주택 비과세 적용받을 수 있는지 여부. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1～8. 생략 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ① 삭 제 (2000.12.29.) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ②～④ 생략 ⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001. 12. 29 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정) ○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 (2000.12.29. 제목개정) ① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (1999.12.28. 개정) ② ~ ⑥ 생략 ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1.12. 개정) ② ~ ③ 생략 ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1 ~ 2 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ②～⑧ 생략 ⑨ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. (2005.12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-10345, 2003. 3.21. 【질의】 (상황) - 본인은 거주하고 이는 1세대 1주택(3년 이상 거주)과 임대주택(관련법에 의거 신고·등록) 5주택을 5년 이상 임대 중에 있음. (질의) 1. 이 경우 거주하고 있는 주택 양도 시 비과세 여부와 일시적 2주택이 되는 경우 1년 이내에 기존주택 매각하면 비과세되는지 여부 2. 임대주택을 필요에 따라 10년 이내에 일부를 매각하면 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는지 여부 - 1세대 3주택 실지거래가액계산 적용시 임대주택과 기타보유주택을 별도로 구분하여 주택수를 계산하는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (임대사업법인이나 조합이 3주택 이상을 보유하다 매각하는 경우 실거래가액 적용 여부) 【회신】 1. 귀 질의에 대하여 재정경제부 기 질의회신문(재재산 46014-20, 2000. 1. 20.) 및 우리청 기 질의회신문(제도 46014-10614, 2001. 4.17.)을 참고하기 바라며, 2. 소득세법 제96조 제1항 제7호 및 같은법시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우 당해 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것임. 이 경우 1세대가 소유한 주택수를 계산함에 있어서는 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2 규정에 의하여 양도소득세 감면특례를 적용받는 임대주택도 주택 수에 포함되는 것임. ○ 서면4팀-198, 2006.02.06. 【제목】 1세대1주택비과세 적용시 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니하나 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 장기임대주택은 보유하는 주택 수에 포함함 【회신】 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 2000. 12.31. 이전에 임대를 개시하고 5호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 장기임대주택은 보유하는 주택 수에 포함하여 판정하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-740, 2006. 3.29. 【질의】 (사실관계) ㆍ○○시 소재 주택A와 지방소재B 2주택(A, B모두 3년 이상보유) ㆍC주택 취득예정 (질의) 같은날 A, B주택을 양도할 경우 소득세법상 주택의 양도순서는. 【회신】 1세대 2주택자가 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제9항 규정에 의하여 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보는 것임. |