전 문
[회신]
「조세특례제한법」 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 2002.12.31. 이전에 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 단독주택을 양도하는 경우 고급주택 기준은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의해 판단하는 것으로서, 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준 중 면적기준(2001. 1. 1.부터 2002.12.31.까지의 기간은 주택의 연면적이 264㎡ 이상이거나 그 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 단독주택에 대한 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과)을 모두 충족한 경우에는 동규정의 감면을 적용 받을 수 없는 것입니다. 이 경우 신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 일반주택 양도당시 신축주택(이에 부수되는 토지를 포함)의 가액(소득세법 제114조 제5항의 규정에 의거 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 금액을 순차적으로 적용한 가액을 말함)이 6억원을 초과하는 경우에 양도소득세의 감면대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 것입니다.
「조세특례제한법」 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 2채와 일반주택 1채를 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호의 규정에 의한 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)이 적용되지 아니합니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 귀 센터로부터 회신받은 서면4팀-1621(2005.9.8)호에 대한 보충질의임 〔주택보유현황〕 - A주택(처명의) : 서울지역에 소재하고 있으며, 직접 신축한 단독주택으로 연면적 117.36㎡(대지면적 96.6㎡), 사용승인일 : 2001.7.23, 현재 거주하지 않고 임대하고 있음 - B주택(본인명의) : 서울지역에 소재하고 있으며, 직접 신축한 다가구주택으로 연면적 349.77㎡(대지면적 148.72㎡), 사용승인일 : 2001.12.31, 현재 거주하지 않고 임대하고 있음 2005년도 관할구청에서 통보받은 개별주택가격은 394백만원임 - C주택(본인명의) : 일산 신도시 소재 아파트로 현재 9년 보유 및 9년 거주중임 〔질의〕 1. A주택과 B주택에 대한 신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 감면규정 적용시 단독주택의 고급주택 기준은, 또한 C주택 양도당시 B 보유상태에서는 B주택의 실지거래가액을 어떻게 산정하는지 2. B주택을 보유한 상태에서 C아파트를 먼저 매도할 경우 중과세율이 적용되는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택 (동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면 하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지 〔 ☞ 서울시․과천시 및 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역은 2002.12.31까지〕 의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택 취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000. 12. 29 신설) ○ 부 칙 (2002. 12. 11 법률 제6762호) 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】 ① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 생략 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법시행령 제156조 【고급주택의 범위】 (구법: 2000.12.29 소득세법 시행령 제령령17032호, 개정) 법 제89조 제3호에서 거주용건물의 연면적가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이상인 것 (2000. 12. 29 개정) 가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정) 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것 (1999. 9. 18 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2. 19. 개정) 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다) (2003. 12. 30. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1621, 2005.9.8 〔당초 서면질의 답변〕 1. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 2001. 5. 23부터 2003. 6. 30까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5. 23부터 2002. 12. 31까지) 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택( 소득세법 시행령 제156조 에 해당하는 고가주택은 제외함)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「조세특례제한법」 제99조 의 3의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 감면하는 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임 2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제3호 의 규정에 의한 ‘1세대 1주택‘을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임 3. 「신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 규정 적용시 고급주택 기준 적용방법」에 대하여는 기존 질의회신문인 서면4팀-476호(2005.3.30)를 보내드리니 이를 참고하시기 바라며, 당해 신축주택이 고급주택 기준을 모두 충족하는 경우에는 신축주택(그 부수토지를 포함) 전체에 대하여 양도소득세의 감면을 적용받을 수 없는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-609,2005.4.22 2002년12월31일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택을 2003년1월1일 이후에 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정을 적용함에 있어 감면대상에서 제외되는 고가주택이란 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 따라 면적기준(매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 소득세법 시행령 제156조 의 고급주택 기준)과 가액기준(당해주택 또는 다른 주택의 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과)을 모두 충족하는 경우를 말하는 것임 이 경우 신축주택 외의 일반주택을 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 일반주택 양도당시 신축주택 (이에 부수되는 토지를 포함)의 가액( 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 금액을 순차적으로 적용한 가액을 말함)이 6억원을 초과하는 경우에 양도소득세의 과세특례대상에서 제외되는 고가주택에 해당함 ○ 서면4팀-1063, 2005.6.28 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 각각 1채와 일반주택 1채를 보유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호의 규정에 의한 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)이 적용되지 아니하며 , 「소득세법」제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 「조세특례제한법」 제99조 제1항 및 제99조의 3 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 모두 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로 신축주택외의 일반주택을 양도하는 경우 그 양도일 현재 당해 일반주택의 보유기간이 3년이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일01254-2636,1992.10.20 현행 소득세법시행령 제15조 제5항 에 의한 단독주택으로서 "고급주택"이라 함은 그 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상인 것으로 그 주택의 연면적(지하실 부분은 그 면적의 2분의 1을 주택의 면적에 포함되는 것으로 한다)이 264㎡ 이상이거나 그 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상인 것을 말하는 것임. 이 경우 주택과 이에 부수되는 토지의 면적, 양도가액, 연면적은 1주택을 단위로 판정하는 것임 ○ 서면4팀-1111, 2005.7.1 「조세특례제한법」 제99조 의 규정을 적용함에 있어 1998.5.22부터 1999.6.30까지의 기간 사이에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택의 고가주택 판정기준은 동법 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 제1항의 규정에 의해 판단하는 것으로서, 고급주택 기준 중 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날(자기가 건설한 주택의 경우는 사용승인 또는 사용검사를 받은 날) 당시의 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 양도당시의 가액기준(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족해야 고가주택에 해당하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임 여기서 당해 신축주택 외의 일반주택을 먼저 양도함에 따라 신축주택의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우의 고가주택 판정기준 중 가액기준은 당해 일반주택 양도당시 신축주택 및 이에 부수되는 토지의 가액의 합계액( 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의거 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 금액을 순차적으로 적용한 가액을 말함)이 5억원을 초과하는 경우를 말하는 것으로서 당해 신축주택이 상기의 고급주택 기준에 해당하는 경우에는 양도소득세 감면대상에서 제외되는 고가주택으로 보아 먼저 양도하는 일반주택에 대하여 원칙적으로 양도소득세가 과세되는 것임 |