리모델링된 주택은 리모델링 기간 중에 주택이 멸실되지 아니한 것이므로 멸실 후 새롭게 건축된 건물이라 할 수 없음
전 문
[회신]
귀 질의의 경우는 관련법령 및 리모델링하는 아파트에 대한 우리 상담센터의 기질의회신문(서면4팀-1634, 2005. 9. 9.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 서초구 방배동 소재 거주하는 아파트가 리모델링을 한다고 함 - 본인은 1세대 3주택에 해당함 리모델링을 하는 기간 동안 소득세법상 주택으로 보는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ○ 건축법 제2조 【정 의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (1999. 2. 8 개정) 1. 대지라 함은 지적법에 의하여 각 필지로 구획된 토지를 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 2 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 1 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다. (1999. 2. 8 단서개정) 2. 건축물이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소공연장점포차고창고 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ (서면4팀-1634,2005.09.09) 1. 공동주택의 리모델링의 경우, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 (1세대 1주택의 범위)에서 정하는 보유기간의 계산은 건물의 증축․개축 등과 같이 리모델링 전․진행중(사업기간)․후의 보유기간을 통산하는 것이며, 거주기간의 계산에 있어 리모델링 사업기간 중의 실제 거주한 기간은 포함되는 것이나, 실제 거주하지 않은 기간은 제외되는 것임 2. 리모델링된 주택은 리모델링 기간 중에 주택이 멸실되지 아니한 것이므로 멸실 후 새롭게 건축된 건물이라 할 수 없는 바, 리모델링 공사기간과 관계없이 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존 리모델링 주택을 양도하여야 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정에 의한 일시적 2주택의 비과세특례를 적용받을 수 있는 것임 3. 장기보유특별공제율은 양도당시의 주택 면적을 기준하여 적용하는 것이므로, 리모델링 공사로 전용면적이 44.99평에서 55평으로 증가하여 기준면적(149㎡)을 초과하는 경우에는 「소득세법」 제95조 제2항 의 규정에 의한 기준면적 미만 고가주택의 공제율을 적용받을 수 없는 것임. 4. 주택투기지역내의 리모델링 주택을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 그 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 다목, 동법 시행령 제163조 제12항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임 매매사례가액, 감정가액이 없는 경우 환산가액에 의하는 바, 환산가액은 동법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호(환산한 취득가액=양도당시의 실지거래가액 ×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)규정에 의하는 것이며, 이 경우 환산한 취득가액 외의 기타필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호 및 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액[취득당시의 기준시가×3%(미등기양도자산의 경우 0.3%)]으로 하는 것으로서 리모델링 공사비용 등 추가부담금은 취득가액을 실지취득가액에 의하는 경우외에는 필요경비에 산입하지 않는 것임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 5. 리모델링된 주택에 대한 양도차익의 산정은 「소득세법」제100조의 규정에 의하는 것으로서, 「주택법」에 의한 주택리모델링사업에는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발사업 또는 주택재건축사업에 관한 양도차익 산정방법을 규정한 「소득세법 시행령」제166조의 규정이 적용되지 아니하는 것임 6. 리모델링 주택을 양도하여 기준시가로 양도차익을 산정시 양도가액 및 취득가액은 「소득세법」 제99조 의 규정에 의하여 당해 주택의 양도 또는 취득당시의 기준시가를 적용하여 산정하는 것이며, 리모델링으로 증가한 면적(연면적의 순증가분을 말함)에 대한 기준시가는 리모델링 완성당시의 동법 동조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정한 가액을 취득가액에 산입하는 것임 |