개별공시지가 없는 토지의 기준시가 산정방법

환지예정지로 지정된 토지의 양도・취득당시의 기준시가는 양도・취득일 현재의 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임

[회신] 「토지구획정리사업법」에 의하여 환지예정지로 지정된 토지의 양도․취득당시의 기준시가는 양도․취득일 현재 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제11조의 규정에 의한 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지예정지 지정으로 토지의 지목 품위 또는 정황이 현저히 달라져 종전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리한 경우에는 당해 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 「소득세법 시행령」 제164조 제1항의 규정에 의하여 당해 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 상기 법률 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것입니다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것입니다. | 1. 질의내용 요약 | | 〔사실관계〕 - 소재지 : 경기도 시흥시 은행동 ○○번지 아파트 상가 ○동 ○호 (상업용건물의 국세청 기준시가는 고시되지 않았음) - 취득일 : 2004.8.30 - 양도일 : 2005.9.5 - 부수토지의 현황 양도당시 개별공시지가는 존재하나 취득당시 개별공시지가는 없음 취득당시 토지는 18개 필지였으나 2004.7월 토지구획정리사업에 의하여 환지완료되면서 새로운 하나의 필지로 정리됨(정리 당시 블록-로트의 가번지는 존재하지 않음) 구토지 지번(18개의 필지)에 대한 2004년도 개별공시지가(2004.6.30 고시)는 있으며, 용도는 임야, 공장용지, 대지 등임 상기의 상가건물을 양도하여 기준시가로 양도차익을 산정시 그 부수토지의 취득가액의 기준시가 산정방법은 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 󰡒개별공시지가󰡓라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격구조용도위치신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 고시하는 가액 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액󰡓이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장 (납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장) 이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정) 3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지 4. 개별공시지가의 결정고시가 누락된 토지(국공유지를 포함한다) (1997. 12. 31 신설) ○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 【표준지공시지가의 적용】 ① 국가 지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 그 밖에 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다. (2005. 1. 14. 개정) 1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용사용에 대한 보상 (2005. 1. 14. 개정) 2. 국공유토지의 취득 또는 처분 (2005. 1. 14. 개정) 3. 국토의계획및이용에관한법률 제122조 제3항 의 규정에 의한 토지의 매수 (2005. 1. 14. 개정) 4. 그 밖에 대통령령이 정하는 토지가격의 산정 (2005. 1. 14. 개정) ② 건설교통부장관은 제1항의 목적을 위한 지가산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 지가산정대상토지의 지가형성요인에 관한 표준적인 비교표 (이하 󰡒토지가격비준표󰡓라 한다) 를 작성하여 관계행정기관 등에 제공하여야 하며, 관계행정기관 등은 이를 사용하여 지가를 산정하여야 한다. (2005.1.14.개정) | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 【개별공시지가의 결정공시 등】 ① 시장 군수 또는 구청장은 개발이익환수에관한법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시․군․구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 󰡒개별공시지가󰡓라 한다)을 결정공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. (2005. 1. 14. 개정) ② 시장군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정공시하여야 한다. (2005. 1. 14. 개정) ③ 시장군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. (2005. 1. 14. 개정) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-2001,1999.11. 22 1. 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지로 지정된 토지의 양도시 기준시가는 양도일 현재 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 2의 규정에 의한 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 같은법 같은조의 규정에 의한 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서 규정 및 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 평가한 가액을 기준시가로 적용하는 것임 2. 상기 1.에서 󰡐지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률󰡑 제10조의 2의 규정에 의거 공시되지 않은 토지는 개별공시지가가 없는 경우에 해당하는 것임 ○ 재일46014-363, 1997.02.19. 토지구획정리사업법에 의한 환지지구 내 토지의 양도취득당시의 단위당 기준시가는 양도취득일 현재의 개별공시지가를 적용하되, 당해 토지가 환지예정지 지정으로 토지의 지목품위 또는 정황이 현저히 달라져 환지예정지 지정 전 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 생각되는 경우에는 당해 토지를 공시지가 없는 토지로 보아 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 단서규정에 의하여 계산한 가액을 단위당 기준시가로 하는 것임 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-1649,2004.10.18 토지의 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우로서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 소득세법시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 당해 개별공시지가가 없는 토지와 지목이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임 ○ 서면4팀-854,2005.5.31 1. 기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 소득세법시행령 제164조 제1항 각호의 사유로 인하여 당해 토지에 대한 양도당시 고시된 개별공시지가가 없는 경우에는 같은법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법시행령 제164조 제1항 본문의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임 2. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임 ○ 서면4팀-2028,2004.12.10 1. 토지의 양도에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하는 때에 취득 및 양도당시의 기준시가는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가에 의하는 것이나, 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률시행령 제5조의 공시기준일 이후 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경됨으로서 개별공시지가가 없는 경우에는 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 평가방법에 따라 납세지 관할 세무서장이 산정한 가액을 당해 토지의 개별공시지가로 보는 것임 2. 개별공시지가가 없는 토지의 경우의 지가산정은 지가공시 및 토지등의 평가에 관한법률시행령 제5조의 공시기준일 현재 지목변경 후의 당해토지와 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지와 소재지의 관할세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액으로 하는 것임. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가 기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임 |