토지와 건물을 함께 양도하는 경우 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있으며 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것임
전 문
[회신]
귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례(서면인터넷방문상담4팀-1211, 2006. 5. 2., 서면인터넷방문상담4팀-560, 2005. 4.12.)를 붙임과 같이 보내드리니 참조하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 양도 시에는 개별주택가격이 고시되어 있고 취득 시(토지, 건물 취득일자 동일함)에는 미 고시된 경우 장기보유특별공제를 적용함에 있어 자산별로 각각 계산하여야 하는지, 아니면 각각 자산별로 구분하지 아니하고 통산하여 계산하는 지 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994.12.22. 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994.12.22. 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005.12.31. 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005.12.31. 개정) 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996.12.30. 단서신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12.22. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 92-1 【양도소득세의 과세표준계산】 ① 1과세기간에 수필지의 토지등을 양도함으로써 양도자산별로 양도차익과 결손금이 각각 발생한 경우에는 그 양도자산을 미등기 양도자산과 그외 양도자산으로 먼저 구분하고 그외의 양도자산 중에서 보유기간별로 구분하여 각각 양도차익과 결손금을 가감하여 계산한다. ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7.13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 나. 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005.12.31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 7.13. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1211, 2006. 5. 2. 【제목】 토지와 건물을 함께 양도하는 경우 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있으며 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【질의】 (질의1) 과세대상 주택(토지와 건물의 보유기간 모두 10년 이상임)을 양도하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 바 토지에 대하여는 양도차익이 계산되나 건물의 경우에는 양도차손이 계산되는 경우 장기보유특별공제는 토지와 건물 각각의 자산별로 계산하는 것인지. (질의2) 취득 시 고시된 기준시가가 없는 개별주택의 취득가액 환산방법을 질의함. 【회신】 1. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것이며, 2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 및 제8항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것임. ○ 서면4팀-560, 2005.04.12. 【제목】 양도차익과 양도차손이 동시에 발생하는 경우 장기보유 특별공제는 양도차손익을 통산하기 전의 양도 차익에 대하여 자산별로 하며, 환산취득가액으로 결정된 취득가액의 필요경비 개산공제액은 취득시 기준시가를 기준으로 계산함 【질의】 1. 투기지역이 아닌 과세대상 주택(토지와 건물의 보유기간 모두 10년 이상임)을 양도하여 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 바 토지에 대하여는 양도차익이 계산되나 건물의 경우에는 양도차손이 계산되는 경우 필요경비와 장기보유특별공제는 토지와 건물 각각의 자산별로 계산하는 것인지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에는 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것이며, 「소득세법」 제95조 제2항 에 따른 장기보유특별공제액도 양도자산별로 계산하여 그 양도차익에서 각각 공제하는 것으로서 양도차손이 발생한 건물과 양도차익이 발생한 그 부수토지에 대한 장기보유특별공제액의 계산은 부수토지만의 양도차익에 대하여 계산하는 것임. |