1세대1주택의 부수토지의 보유기간이 3년이 안된 경우 부수토지에 대해서는 과세되며 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정시 필요경비는 시유지를 불하받기 전에 장기간 지불한 사용료는 취득가액에 포함하지 아니함
전 문
[회신]
귀 사례의 경우, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에서 정한 1세대1주택에 부수되는 토지의 보유기간이 3년이 안된 경우에는 당해 토지에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이며 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서 시유지를 불하받기 전에 장기간 지불한 사용료는 당해 자산을 취득하기 위하여 직접적으로 소요된 비용으로 볼 수 없으므로 취득가액에 포함되지 않는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 〔사실관계〕 ․주택(토지는 국공유지) 취득일 : 1988. 3.25. ․국공유지 취득일: 2003.12.15. -주택소유자가 토지 사용료를 계속 납부하던 중 교육청으로부터 불하결정을 받아 2003.12.15. 계약을 하고 잔금을 청산한 후 2005. 9.22. 소유권이전등기 완료함 ․서면4팀-23(2005. 1. 4.)에 의하면 국, 시유지를 주택의 부수토지로 장기간 사용, 수익하다가 주택재개발조합에 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용받는 것으로 알고 있음 〔질의사항〕 1. 위의 주택 및 대지를 재개발조합등에 양도하는 것이 아니라 제3자에게 양도하는 경우에도 1세대1주택 비과세 적용받을 수 있는 지 여부 ? 2. 만약 토지 부분에 대하여 3년 요건을 충족하지 않아서 과세해야 한다면, 기존 불하받기전에 장기간 지불한 사용료는 취득가액 등에 포함할 수 있는 지 여부 ? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ② 생략 ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1620, 2005. 9. 8. 【질의】 (사실관계) 본인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지의 주택(166.14㎡) 및 부수토지(146㎡)를 1998. 6.20. 취득하였음. 그런데 그 이전부터 동일부지에 재경경제부 소유 국유지인 같은구 ○○동 ○○번지(60㎡)가 맞물려 마당으로 점유되어 사용되고 있었음. 동 60㎡의 토지는 당해 주택의 지층 세대의 출입공간 및 전입전출시 이사짐 출입 및 일조권 확보를 위해 반드시 필요한 토지임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 상기의 주택취득시점부터 경계측량 시 약간의 오차범위가 있었다고 하지만 집 마당으로 사용할 수밖에 없어 관리담당관청인 ○○시청과 대부계약을 체결하고 국공유지 불하신청을 하여 승인을 받은 후 ○○동 ○○번지(60㎡) 토지를 2004.11.16. 본인이 취득(소유권이전등기)하였음. 그 후 잦은 이사로 인하여 당해 주택의 관리가 어려워 상기 부동산 2필지를 2005. 8.27. 매도계약을 하게 되었음. (질의) 상기와 같은 경우 실질적으로 번지는 다르나, 동일부지에서 주택의 부수토지로 사용하고 있으므로 ○○구 ○○동 ○○번지의 토지에 대하여도 1세대 1주택으로 비과세되는 부수토지에 포함되는지. 【회신】 귀 사례의 경우, 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에서 정한 1세대 1주택에 부수되는 토지의 보유기간이 3년이 안된 경우에는 당해 토지에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 재산22601-1802, 1991.12.13. 【질의】1세대 1주택의 비과세에 대하여 국유지를 점유하여 주택을 건축하여 10년 이상 거주하고 있던 중 이에 부수되는 토지를 ○○시청으로부터 1989년 6월에 불하받아 1991년 7월에 양도하는 경우 본건 주택과 이에 부수되는 토지로서 전부 비과세 되는지. 아니면 주택만 비과세되고 토지는 아직 3년이 지나지 아니하였으므로 과세되는지에 대해 질의함 【회신】 소득세법시행령 제15조 제1항 에 규정하는 거주기간은 거주자가 당해 주택 등을 소유하고 거주한 기간을 말함. 따라서, 1세대 1주택에 부수되는 토지에 대한 거주기간 계산 시 당해 거주자가 소유하지 아니한 기간은 제외됨. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득세법 기본통칙 97-4 【일시불로 할인받은 경우의 취득가액 범위】 국가 또는 지방자치단체 등으로부터 자산을 불하받은 경우에 불하대금을 일시불로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 실지로 지불한 금액을 취득가액으로 한다. ○ 서면4팀-882, 2006. 4. 7. 【회신】 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 자산의 취득 시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1068, 2006. 4.21. 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소유된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. |