2주택보유자가 1주택을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우 그 자산의 양도가액은 실지거래가액으로 규정한 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의해 계산함
전 문
[회신]
「소득세법」제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 같은법 제96조 제2항 각 호에서 규정하는 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【질의】 2주택을 보유하던 중 5년간 보유한 단독주택을 음식점으로 용도 변경하여 양도하는 경우 양도차익을 기준시가로 산정할 수 있는지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12.31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7.13. 개정)(생략) 나. 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005.12.31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ① 삭 제 (2000.12.29.) ② 법 제96조 제2항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (2005. 2.19. 개정) 2. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우 (2006. 2. 9. 개정) 3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우 (1999.12.31. 신설) 4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우 (1999.12.31. 신설) 5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 (1999.12. 31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 89-3【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포ㆍ사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-330, 2006.02.17. 【회신】 주택 외 지정지역에 해당하지 않는 상가를 2006. 1. 1. 이후부터 2006.12.31.까지 양도하는 경우 「소득세법」 제96조 제2항 각호에 해당하지 않으면 기준시가로 양도차익을 산정하는 것임. ○ 서면4팀-236, 2005.02.11. 【회신】 1. 3주택을 보유한 1세대가 그 중 1주택을 양도하는 경우 양도가액은 소득세법 제96 조 제1항 단서 제7호의 규정에 따라 실지거래가액에 의하는 것임. 이 경우 보유하고 있는 건물이 주택인지의 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거에 공하는 건물인가에 따라 가려져야 하는 것이며, 이는 구체적인 사실을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임. 2. 귀 질의와 유사한 우리청 기 질의회신문(서일46014-11512, 2002.11.12.)을 참조하기 바람. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2195, 2005.11.15. 【회신】 1. 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것임. 2. 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에도 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것임. 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물 면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것임. |