주택의 임시사용승인을 받아 사용하고 있으나 양도일 현재 건축법 등에 의한 준공검사를 받지 못하여 등기가 불가능한 자산은 미등기양도 제외 자산임
전 문
[회신]
양도소득세가 비과세되는“ 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말하는 것입니다. 또한 당해 주택이 주택의 임시 사용승인을 받아 사용하고 있으나 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 소득세법 시행령 제168조 제1항 제2호에 의한 미등기양도제외 자산에 해당하는 것이며 귀사례의 경우 미등기제외자산에 해당하는지 여부에 대하여는 관련사실을 종합하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 1994년에 ○○구 소재 주택을 분양받았으나 사업시행사와 건설사의 분쟁이 생겨 입주예정일인 1996.11월까지 공사가 완공되지 않았음. - 시행사측은 부실공사를 원인으로 공사비 지급을 중단하였고 건설사측은 시행사를 상대로 공사비 청구소송을 제기 법원의 허가를 받아 입주자들의 아파트 잔금을 가압류함. - 입주자들은 준공검사가 날 기미가 보이지 않자 1997. 5월 관할구청에 입주자명의로 가사용승인을 얻어 입주하였으며 아파트의 잔금은 시행사측 계좌에 입금하지 않고 입주자대표단의 계좌를 별도로 만들어 관리하고 있으며 입주자들은 10년 가까이 시행사 및 건설사를 상대로 소송을 제기하다가 이들과 협의하여 준공검사 승인을 앞두고 아파트 잔금은 지체상금 등의 정산과정을 거처 별도 관리중인 계좌에서 출금해 시행사측에 지급함. - 97년에 취득세를 내고 아파트에 입주해 7년 이상 거주하였으며 실질적인 취득자라는 이유로 매년 재산세와 종합토지세를 내 오고 있으며 건설교통부에 문의한 결과 주택의 보유자로 인정되므로 무주택 우선 청약의 혜택도 없다는 답변을 받았음. 【질의】 본인의 위주택이 1세대1주택에 해당하며 개인사정으로 위 아파트를 매도하고자 하여 위 아파트를 매도할 경우 양도소득세가 비과세 되는지 여부에 대하여 질의함 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 2. 생략. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것 (서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 이하생략. ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. ③ 「도시개발법」 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2005. 2.19. 개정) ④ ⑤⑥⑦ 생략. ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000.12.29. 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정) 4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005.12.31. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2.19. 개정) ② 법 제104조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조 제1항 제1호의 규정에 의한 주식 등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다. (2000.12.29. 신설) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-627, 2005.04.27. 【제목】 주택의 임시사용승인을 받아 사용하고 있으나 양도일 현재 건축법 등에 의한 준공검사를 받지 못하여 등기가 불가능한 자산은 미등기양도제외 자산임. 【질의】 - 아파트를 분양받아 2003. 1. 잔금을 정산하고 2003.12. 임시사용승인을 받아 입주하였으나 조합의 업무처리가 늦어져 사용승인을 받지 못한 상태임. - 사용승인을 받지 못한 관계로 소유권이전등기를 하지 못함. - 위 분양받은 아파트를 소유권이전등기를 하지 못한 상태에서 양도하는 경우 미등기전매 여부에 대하여 질의함. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 주택의 임시사용승인을 받아 사용하고 있으나 양도일 현재 ‘건축법’등에 의한 준공검사를 받지 못하여 등기가 불가능한 자산은 소득세법 시행령 제168조 제1항 제3호 에 의한 미등기양도제외 자산에 해당하며, 귀 질의 양도하는 주택이 미등기양도제외자산에 해당하는지 여부에 대하여는 관련사실을 종합하여 판단할 사항임. 2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-832, 2004. 6.10.; 재일46014- 1056, 1996. 4.24.; 재산01254-2900, 1989. 8. 1.)을 참고하기 바람. ○ 대법91누10367, 1992.08.18. 【제목】 주택은 허가․등기유무와 관계없음 【요약】 1세대1주택 해당여부 판정 시 주택은 허가 또는 등기유무와 관계없고 주택에 부수되는 토지도 1필의 토지이어야 하는 것은 아님. ○ 재일46014-746, 1994.03.18. 【제목】 주택건설촉진법 제38조의 3 규정에 의한 전매제한기간 중에 취득, 미등기상태로거주하다 양도 전 소유권 이전 등기한 주택의 취득시기는 사실상의 취득일임 【질의】 다 음 1. 주택건설촉진법 제38조의 3에 의거 1989. 7.30. 매매 금지된 APT를 1988. 8.30. 매입하여 1989. 3. 7.부터 1992. 5.24.까지 세대 전원이 거주하였을때, 매입자의 1가구 1주택 해당여부와 해당이 안될 경우에 양도세 납세의무자는 누구이며, 매도자가 사망하였을때는 어떻게 되는가의 여부. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. APT를 1988. 8.30. 매입하여 잔금지급 상태에서 주택건설촉진법에 의거 전매제한 종료일인 1989. 7.30.에 등기를 이전 받아야 했으나 매도자의 사망으로 제때 등기이전을 받지 못하여 재판으로 1990. 2. 6. 등기이전 받았을때 1가구 1주택 기간 계산 시 등기원일부터 계산되는가의 여부. 3. 1994. 7.30.로 1가구 1주택 소유기간 5년이 되는 자가 거주이전을 목적으로 1994. 4.30. APT를 구입하였을때 1가구 1주택으로 인정해주는가의 여부. 【회신】 무주택인 거주자가 주택건설촉진법 제38조의 3 및 같은법시행령 제37조의 규정에 의하여 전매제한기간 중에 있는 주택을 취득하여 미등기 상태로 거주하다가 전매제한기간 종료일 이후 주택을 양도하기 전에 취득에 관한 소유권이전 등기를 한 후 당해주택을 양도한 경우에도 사실상 취득일 이후 1세대가 3년 이상 거주하였거나 5년 이상 보유 하였으면 소득세법시행령 제15조 제1항 에 의한 "1세대1주택"에 해당하여 양도소득세가 비과세됨. ○ 재일01254-448, 1991.02.19. 【제목】 신축주택이 건축물 관리대장에는 등록되어 있으나 등기부상 미등기되어 있어 양도직전 소유권 보존 등기한 경우 사실상 3년 이상 거주하였으면 양도세 비과세함 【회신】 무주택인 거주자가 주택건설촉진법 제38조의 3 및 같은법시행령 제37조의 규정에 의하여 전매제한기간 중에 있는 주택을 취득하여 미등기 상태로 거주하다가 전매제한기간 종료일 이후 주택을 양도하기 전에 취득에 관한 소유권이전 등기를 한 후 당해주택을 양도한 경우에도 사실상 취득일 이후 1세대가 3년 이상 거주하였거나 5년 이상 보유 하였으면 소득세법시행령 제15조 제1항 에 의한 "1세대1주택"에 해당하여 양도소득세가 비과세됨. |