1세대1주택으로 3년 이상 보유하였을 경우에도 미등기 상태로 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 미등기 양도제외자산에 해당하는 무허가건물 등은 1세대1주택으로 비과세됨
전 문
[회신]
1세대1주택으로 3년 이상 보유하였을 경우에도 미등기 상태로 양도한 경우에는 양도소득에 대한 소득세가 과세되는 것이나 소득세법시행령 제168조에 규정하는 미등기 양도제외자산에 해당하는 무허가건물 등은 1세대1주택으로 비과세되는 것으로 귀사례가 이에 해당하는지 여부는 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【상황】 - 본인은 2002.12. 3일 취득한 투기지역이 아닌 광역시 일반주거지역으로 주택 재개발지구로 지정되어 사업승인이 난 지역에 대지 35평 무허가 주택13평을 소유하고 있으며 현재 만3년 이상 보유한 1세대1주택입니다. - 본인은 당해 주택에서 거주는 하지 않았으며 임대를 주었습니다. 【질의】 위 토지 및 무허가 주택을 양도할 경우 1세대1주택 비과세 되는지 여부에 대하여 질의합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 (2000.12.29. 제목개정) ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000.12.29. 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정) 4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005.12.31. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 법 제104조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조 제1항 제1호의 규정에 의한 주식 등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ○ 소득세법 기본통칙 91-2 【미등기 건물의 1세대 1주택 비과세여부】 1세대 1주택으로 3년 이상 보유하였을 경우에도 미등기 상태로 양도한 경우에는 양도소득에 대한 소득세가 과세되며, 이 경우 영 제168조에 규정하는 미등기 양도제외자산에 해당하는 무허가건물등은 1세대 1주택으로 비과세된다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-3156, 1995.12.08. 【제목】 소득세법 시행령 규정에 의한 미등기 양도제외자산 이외에는 미등기상태로 양도한 경우 1세대 1주택 비과세가 배제됨 【질의】 1978년 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 387M(117평) 부동산을 두번째 구입하여 주거하던 중 1990년 ○○시 주거환경 개선사업에 121M(36.6평) 정도는 도로에 편입되어 일부 건물이 철거 후에도 잔존건물 토조스래트 주택 약 20평 농기구창고 약 12평이 토지양도 시 까지 존재 하였으며 당시 세대원 전원이 거주하였으나 1995년 3월 토지와 건물을 매매하였음. 그러나 동번지의 건축물은 1960년 이전에 건축한 미등기 건물인바 양도소득세는 어떻게 되는지 질의함. 【회신】 소득세법 제6조 의 2 규정에 따라 1세대 1주택으로 그 주택에서 3년 이상 거주하였을 경우라도 미등기 상태로 양도한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 다만 같은법 시행령 제121조에 규정하는 미등기양도 제외자산에 해당하는 무허가 건물 등은 1세대 1주택으로 비과세 되는 것이나, 귀 문의 경우가 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 사실을 조사하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2187, (2005.11.15.) 【회신】 양도소득세 관련 질의에 대하여 다음과 같이 회신함. 가. 무허가주택도 주택으로 보는지 여부 : 현행 소득세법 제5조 제6호 자목에 따른 "1세대 1주택 비과세" 규정을 적용함에 있어서, 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가주택도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 주택으로 봄〈참고법령: 같은법시행령 제121조의 2 제4호〉 나. 이하생략. ○ 재일46014-679, 1996.03.14. 【제목】 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 상태에서 양도한 무허가 주택은 미등기 양도자산이 아님 【질의】 1977년도 세멘브럭 세멘기와 99.50㎡(국민주택) 대지 121.4m인 단독주택을 전 소유자가 신축하여 등기를 하지 않고 무허가 건물로 양도하여 본인도 이 주택이 무허가 건물을 양성화시킨 건물로 알고 계속해서 재산세를 납부하였고, 1995.12. 양도 시에도 계약서상에 무허가 건물로 명시하고 양도하였음. 갑) 건축물대장이 있기 때문에 본인이 등기를 하지 않고 양도하였기 때문에 1세대 1주택으로 보지 아니하고 미등기 전매로 양도소득세를 내야 함. 을) 본인은 무허가 건물로 알고 취득하였고 양도당시도 무허가 건물로 양도하였고 건물은 등기 안하였지만 5년 이상 보유하였으므로 1세대 1주택 요건을 갖추었으므로 비과세임. 병) 1세대 1주택이라도 건물은 미등기 전매행위가 되므로 대지는 비과세하고 건물에 대하여는 양도소득세가 과세됨. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 소득세법(1994.12.22. 전면 개정되기 전의 것) 제5조 제6호 (자)의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용하는 경우 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 상태에서 양도한 무허가 주택은 미등기 양도자산에 해당하지 아니하여 동 규정에 의한 1세대 1주택 비과세가 적용됨. ○ 서면4팀-2187, 2005.11.15. 【제목】 1세대 1주택 판정 시 주택의 범위에는 무허가주택을 포함하여 판정하는 것임 【질의】 1. 본인은 1977년(1976년 신축)초에 ○○도 ○○시 ○○동 소재 대지 및 무허가 주택을 구입하여 살고 있으며 취득 후 십 수년간 재산세(가옥세)를 납부하다가 십 수년 전부터 재산세가 부과되지 않고 있음. 2. 최근 우리 지역이 부동산투기지역으로 지정되면서 매매 시 발생하는 양도소득세에 대해서 몇 가지 문의하고자 함. 1) 본인의 경우 장기간 보유하면서 실제로 거주하고 있어도 무허가 주택이라 양도소득세 면제대상에서 제외되는지 여부 2) 양도소득세를 면제받을 수 없다면 장기간 보유를 하고 거주를 하였기 때문에 구제 받을 수 있는 방법은. 【회신】 1. 현행 소득세법 제89조 제3호 같은법 시행령 제154조의 규정에서 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택의 “주택”에는 무허가 주택이 포함되는 것이며, 귀 질의의 경우 당해 무허가 주택을 포함하여 소득세법 시행령 제154조 제1항 에 규정하는 “1세대 1주택”해당 여부를 판정하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고 양도일 현재 동 주택을 3년 이상 보유 등 소득세법 시행령 제154조 의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 경우 비과세를 적용하는 것이나, 그렇지 않는 경우 먼저 양도하는 주택(무허가 주택 포함)과 그 부수토지는 보유 및 거주기간에 불구하고 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-396, 2005.03.17. 【제목】 무허가건물도 실제 주거에 사용하고 있는 경우 공부상 용도구분에 관계없이 주택으로 봄 【회신】 1세대 1주택 양도소득세 비과세규정( 소득세법 제89조 제3호 )을 적용함에 있어서 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로서, 귀 질의의 경우 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 무허가건물도 실제로 주거에 사용하고 있는 경우에는 등기부상 등기 또는 건축물관리대장상 등재여부에 불구하고 주택으로 봄. |