비상장주식의 양도소득세 과세 등

분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 대금청산은 이루어지지 아니하였으나 당해 부동산을 사용수익하는 경우 부동산의 취득시기는 사용수익일로 하는 것임

[회신] 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)로 하는 것입니다. 다만 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 대금청산은 이루어지지 아니하였으나 매매대금의 대부분을 지급하고 아파트의 건설이 사실상 완성되어 가사용 승인을 받아 취득자가 당해 부동산을 사용수익하는 경우에는 사용수익일로 하되, 이에 해당하는 지의 판단은 매매대금의 지급정도, 잔금청산 또는 소유권이전등기 전까지의 제세공과금의 부담상황 등을 종합하여 사실 판단할 사항입니다. | 1. 질의내용 요약 | | (사실관계) - 48평 아파트를 2.63억원에 2003.5월에 분양받아 계약금 및 중도금을 납입하고 잔금 7백7십만원만 미납상태에 있으며 준공검사 및 잔금 납입 약정일이 (입주지정일 7월5일) 지난 상태에 있습니다. - 잔금 7.7백만원과 등기비용 9.5백만원 및 대출받은 중도금의 이자상당액을 낼 형편이 못되어 등기를 하지 못하고 분양권을 매도하고자 합니다. (질의) 위의 매도하는 자산이 분양권인지, 부동산(주택)인지 여부 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기 ․ 등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부 ․ 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 ․ 인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개정) ○ 국세기본법 기본통칙 2-1-05…14【거래의 실질내용 판단기준】 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법기본통칙 98-1 【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일 과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기】 ① 매매계약서등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-1886,1999.10.27 【질의】 채권자 󰡒갑󰡓은 󰡒을󰡓 법인에게 1994. 7.부터 1995. 3.까지 수차에 걸쳐 원금 13억3천만원을 대여하고 󰡒을󰡓법인이 갖고 있던 아파트 상가시설부지 및 준공건물 일체에 관한 소유권이전등기청구권을 1995. 3. 담보로 확보하였으나 󰡒을󰡓법인은 1995. 6.경 부도로 현재까지 원금 및 이자에 대한 채무변제를 받지 못하였으며, 당초 󰡒을󰡓법인은 1995. 3. 아파트상가시설 사업시행권을 󰡒병󰡓법인에게 양도하였으나 사업시행약정서에 의거 가지고 있던 상가 및 상가부대시설의 분양권을 채무변제능력이 없어 1999. 1. 채권자 󰡒갑󰡓에게 양도한 바, 채권자 󰡒갑󰡓은 13억3천만원에 대한 대물변제로 취득한 소유권이전등기청구권을 󰡒병󰡓법인에 양도하고 9억6천만원을 받았을 때 상가 및 상가부대시설 소유권이전 등기청구권의 양도가 소득세법 제94조 에 의한 양도소득의 범위에 포함되는지 【회신】 󰡒양도󰡓라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 소득세법 제94조 각호의 자산이 사실상 이전되는 것을 말하는 것임 또한, 같은법 제94조 제2호에 해당하는 부동산에 관한 권리를 취득하고 동 권리가 부동산으로 전환된 후 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산에 해당하는 것임 | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재재산46014 - 63,2000.03.10 󰡒양도󰡓라 함은 소득세법 제88조 의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨 ○ 재재산46014-191,1997.8.9. 〔매매대금 대부분을 지급하고 목적물을 인도한 경우〕 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 양도 또는 취득시기는 당해 부동산의 대금을 청산한 날과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날로 하는 것임. 다만 대금청산은 이루어지지 아니하였으나 매매대금의 대부분을 지급하고 부동산의 건설이 사실상 완성되어 가사용 승인을 받아 취득자가 당해 부동산을 사용수익하는 경우에는 사용수익일로 하되, 이에 해당하는 지의 판단은 매매대금의 지급정도, 잔금청산 또는 소유권이전등기 전까지의 제세공과금의 부담상황 등을 참작하여 사실판단할 사항임 ○ 재일46014-1667,1996.07.12 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 아파트의 완성일 이후 잔금청산이 이루어진 경우에는 그 잔금청산일이 취득시기가 되는 것이나 잔금청산일까지 당해 아파트가 완성되지 아니하였거나 그 완성일이 불분명한 경우에는 사용검사(준공검사)필증 교부일이 취득시기가 되는 것임 다만, 준공검사 전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사승인일이 그 취득시기가 됨 |