상속받은 주택과 일반주택을 소유하고 있는 1세대가 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되나 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대1주택 비과세 여부를 판정함
전 문
[회신]
귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-933, 2006 .4.12. 및 서면4팀-143, 2005. 1.19.)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 - A주택 : ○○시 ○○구 소재 아파트 (1999년 8월 취득, 3년 이상 보유, 2년 이상 거주) - B주택 : ○○도 ○○시 ○○면 소재 목조주택 (1997년 9월 상속취득) 【질의】 1. 위의 경우 B주택을 보유한 상태에서 A주택을 양도하는 경우 비과세 여부 2. A주택을 보유한 상태에서 B주택을 먼저 양도하는 경우 과세여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22 .개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31.) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002.12.30. 후단개정) ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997.12.31. 개정) 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997.12.31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997.12.31. 개정) ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12.30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 - 중간생략 - ⑦ 다음 각호의 1에 해당하는 주택으로서 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)과 그 외의 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 2.19. 개정) 1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다) 2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택 3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-933, 2006.04.12. 【질의】 (상황) - 일반주택(아파트) 1채 보유(12년 거주 중) - 상속주택(아파트) 1채 보유(부친이 1996.4월 구입 거주 후 상속인에게 2004년 12월 상속) - 상속인과 피상속인은 별도 세대임. (질의내용) 상속주택을 먼저 매각하면 양도소득세가 과세되는지. 상속주택에 일정기간 거주를 하면 비과세 되는지. 【회신】 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 당해 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택자에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이나 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세( 소득세법 시행령 제154조 제1항 ) 여부를 판정하는 것이며 일반주택을 먼저 양도한 후 상속주택을 양도하는 경우에는 상속개시일에 상속주택을 취득한 것으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것임. ○ 서면4팀-143, 2005. 1.19. 【질의】 (상황) ① 일반주택 - ○○도 ○○시 ○○동 소재 주택(이하 “일반주택”이라 함)으로 본인(이하 “본인”이라 함) 소유 - 취득일 : 1997. 3. 3. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ② 상속받은 주택 - ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 소재 주택(이하 “상속주택”이라 함)으로서 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 등기부상으로는 미등기임. - 당초 소유자 : 부친(질의자인 본인의 부친으로서 1989. 3.26. 사망, 이하 “피상속인”이라 함)이 1941. 1. 1. 소유자로 등록 - 현재 미등기 상태로 건축물관리대장상 소유자는 피상속인이며, 재산세는 모친(피상속인의 처로서 본인의 모친, 이하 “모친”이라 함)명의로 납부하고 있음. - 토지는 상속절차를 거쳐 2001. 5.19. 손자(피상속인의 손자로서 본인의 아들, 이하 “손자”라 함)에게 증여함. ③ 본인과 모친 및 손자는 주민등록상 동일세대원임. 상기와 같이 1세대 2주택인 상태에서 일반주택의 양도 시 양도소득세가 과세되는지 또는 비과세되는지 여부 【회신】 1. 세대를 달리하는 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 2. 상속받은 주택(피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다)으로서 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 규정된 수도권 외의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 외의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임. 귀 질의의 경우 건물(주택)은 미등기이고 건축물대장상의 소유자는 여전히 피상속인 명의이며, 그 부수토지는 상속절차 이행 후 피상속인의 손자에게 증여로 이전되어 있어서 그 실체적 권리가 명확하지 아니하므로 상기 1. 또는 2.에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-699, 2006.03.24. 【회신】 1. 상속받은 주택으로서 피상속인이 취득일 이후 5년 이상 거주한 사실이 있는 읍(도시계획구역 안의 지역 제외)지역 또는 면지역에 있는 주택(이하 “농어촌주택”이라 함)과 그 외의 주택(이하 “일반주택”이라 함)을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제7항 의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 것이며, 그 양도주택이 같은법 제95조 제3항의 규정에 의한 비과세요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 경우에는 같은법 시행령 제160조의 규정에 따라 양도차익 등을 계산하는 것임. 2. 상속받은 주택을 멸실하고 재건축한 경우, 그 재건축한 주택은 소득세법 시행령 제155조 제7항 제1호 의 상속주택에 해당하지 아니하는 것임. |