양도자산의 구분

양도자산이 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지 여부는 분양계약서의 계약내용 및 양도일 현재 토지의 이용상황 등 관련사실에 의거 사실판단할 사항임

[회신] 대지조성공사 중에 있는 주택용지를 분양받은 경우로서 그 토지의 취득시기는 당해 토지에 대한 분양대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것입니다. 귀 질의의 경우 양도자산이 부동산에 해당하는지 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지 여부는 당해 토지에 대한 분양계약서의 계약내용 및 양도일 현재 토지의 이용상황 등 관련사실에 의거 위 2.의 규정을 적용하여 사실판단할 사항입니다. | 1. 질의내용 요약 | | (사실관계) 본인은 2002.4.19. 한국토지공사에서 분양하는 주택용지를 본인을 포함한 25명이 공동으로 4,460백만원에 매입계약을 체결하여 계약금을 납부하였음 2002.7월부터 총 7회에 걸쳐 중도금을 납입하였으며, 잔금예정일인 2004.4월 전체 25명중 24명은 잔금까지 준비하여 각인의 대금을 모두 납입하였으나, 1명이 자금사정상 매입대금을 납입하지 못하여 현재까지 연체이자를 포함 약 236백만원이 미납되어 등기이전을 하지 못하고 있는 상태임 2005.5월 매도자인 한국토지공사로부터 쟁점토지에 대한 매수인의 토지사용을 승낙한다는 사용승락서를 매수인 대표가 서면으로 통지받았음 (질의) 이러한 사정에서 최근 상기 토지가 매수인 명의변경 방식으로 매각될 경우 양도자산의 구분은 어떻게 되는지 (갑설) 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아야 한다. 공동매수인 중 대부분이 각인의 부담분을 모두 납입하였다 하더라도 쟁점토지는 25인이 공동으로 취득하였고, 아직 잔금이 청산되지 않아 등기이전이 불가능한 상태이므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 해당세율을 적용한다. (을설) 부동산의 양도로 보아야 한다. 쟁점토지가 공동으로 매수된 상태에서 매매대금의 잔금이 모두 완납되지는 않았으나, 공동매수인중 1명을 제외한 24인 모두 잔금납부를 완료하였고, 또한 매도인인 한국토지공사로부터 토지의 사용을 승낙받은 상태이고, 매매총액의 대부분이 납부이행되었다면 토지의 취득시기에 대한 법적 요건을 갖추었기에 부동산의 양도로 보아야 하며, 매수인의 명의를 변경하는 방법으로 양도한다면, 이는 부동산의 미등기양도로 보아 해당세율을 적용하여 양도소득세를 과세한다. (병설) 공동매수인 중 대금을 완납한 자는 부동산의 양도, 대금을 완납하지 않은 자는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아야 한다. 실질과세원칙에 의할때 공동매수인중 각인의 부담분 모두를 납부한 자는 부동산의 양도로 보아 부동산미등기전매에 따른 양도소득세 세율을, 매수대금을 미납한 자는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 해당세율을 적용하여 양도소득세를 부과하여야 한다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 󰡒부동산을 취득할 수 있는 권리󰡓라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것 으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체․한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날 로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명 의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31 개 정) ② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. | | 2. 질의내용에 대한 자료 | | 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) | | ○ 소득세법시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 (2000. 4. 3 제목개정) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 장기할부조건󰡓이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4. 30 개정) 1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7 개 정) 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3 개정) | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 서면4팀-281,2005.02.23 1. 대지조성공사 중에 토지를 분양받은 경우로서 소득세법 시행규칙 제78조 의 장기할부조건에 해당하지 아니하는 경우의 취득시기는 당해 토지에 대한 분양 대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것임 2. 귀 질의 1.의 양도자산이 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하는지의 여부는 당해 자산의 양도가 위 1.의 취득시기 전 또는 후에 이루어 졌는지에 따라 판정하는 것임 ○ 재일46014-2385,1997.10.08 대지조성공사 중에 토지를 분양받은 경우로서 그 토지의 양도에 대한 양도차익 산정시 적용할 취득시기는 당해 토지에 대한 분양대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일에 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기전에 당해 목적물을 사실상 사용한 경우에는 그 사실상 사용일을 취득시기로 하는 것 임 | | 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) | | ○ 재일46014-2609,1997.11.05 자산의 취득 또는 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날임. 다만, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득하는 경우로서 당해자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법시행령 제162조 제2항 의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 양도 또는 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 양도 또는 취득시기로 함 ○ 재일46014-177,1997.01.31 자산의 취득 또는 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날임. 다만, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득하는 경우로서 당해자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법시행령 제162조 제2항 의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 양도 또는 취득시기로 하되, 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일을 양도 또는 취득시기로 함 ○ 재재산46014-197,2004.02.13 자산의 취득 또는 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득하는 경우로서 당해자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 소득세법시행령 제162조 제2항 의 규정에 의하여 그 목적물이 완성 또는 확정되기 전에 당해 목적물을 사실상 사용하는 경우에는 그 사실상 사용일이 양도 또는 취득시기가 되는 것이며, 당초 계약과는 별도로 증가된 토지는 새로이 취득한 것으로 그 자산의 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임 |