전 문
[회신]
귀 질의의 경우 붙임 질의회신문(서면4팀-326, 2006. 2.17., 서면4팀-962, 2006. 04.13.)을 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 현황 ○○에 1주택을 소유하고 있는 상태에서 2001년 8월 ○○에 미분양된 아파트(전용면적 49평)을 분양받아 2003년 7월 (준공 : 동년 4월) ○○에 있는 집을 전세 주고 ○○아파트로 이사 후 현재까지 거주하고 있습니다. ○○아파트는 조세특례제한법에 의하여 준공 후 5년 이내에 팔면 양도소득세가 면제되는 것으로 알고 있습니다. ○ 질의내용 첫째, 5년 이내에 ○○아파트를 양도 시 농어촌특별세는 양도차액의 20%인지 혹은 양도소득세액의 20%인지 둘째, 5년 이내에 양도하지 못하고 기간을 경과하여 양도하였을 경우 양도소득세의 감면세액 계산 방법은 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】(2001. 8.14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000.12.29. 신설) ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000.12.29. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의3 【 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 (2001. 8.14. 제목개정) ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000.12.29. 신설) ③ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2000.12.29. 신설) 1. 「주택법」에 의한 주택조합 또는 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합(이하 이 조에서 “주택조합 등”이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 “잔여주택”이라 한다)으로서 법 제99조의 3 제1항 제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 이내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (2005. 2.19. 개정) 2. 조합원( 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일(주택재건축사업의 경우에는 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일을 말한다. 이하 이조에서 같다) 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다. (2005. 2.19. 개정) ④ 법 제99조의 3 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택”이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다. (2001. 8.14. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑤ 법 제99조의 3 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 조합원”이라 함은 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획의 승인일 현재의 조합원을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ⑥ 제99조 제4항의 규정은 법 제99조의 3 제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다. (2001.12.31. 항번개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 (2001.12.31. 제목개정) ① 법 제43조 제1항에서 “당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ┌ 취득일부터 5년이 ┐－┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ───────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ ② 법 제43조 제2항의 규정에 의하여 양도소득세의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 구조조정대상부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) ③ 법 제43조 제3항의 규정에 의한 구조조정대상부동산은 제2항의 규정에 의하여 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장이 제37조 제17항의 규정에 의한 세액감면신청서 및 부채상환명세서에 의하여 이를 확인한다. (2001.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 농어촌특별세법 제3조 【납세의무자】 다음 각호의 1에 해당하는 자는 이 법의 규정에 의하여 농어촌특별세를 납부할 의무를 진다. 1. 제2조 제1항 본문에 규정된 법률에 의하여 소득세ㆍ법인세ㆍ관세ㆍ취득세 또는 등록세의 감면을 받는 자 2. 법인세법 제55조 제1항 또는 제95조의 규정에 의한 세율을 적용받는 법인세의 납세의무자 중 과세표준금액이 5억원을 초과하는 법인 (1998.12.28. 개정 ; 법인세법 부칙) (이하생략) ○ 농어촌특별세법 제5조 【과세표준과 세율】 ① 농어촌특별세는 다음 각호의 과세표준에 해당 세율을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 호별 과세표준 세율 1. 조세특례제한법․ 관세법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 소득세․법인세․관세․취득세 또는 등록세의 감면세액 (제2호의 경우를 제외한다) (1998.12.28 개정 ; 조세특례제한법 부칙) 100분의 20 (이하 생략) | 호별 | 과세표준 | 세율 | 1. | 조세특례제한법․ 관세법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 소득세․법인세․관세․취득세 또는 등록세의 감면세액 (제2호의 경우를 제외한다) (1998.12.28 개정 ; 조세특례제한법 부칙) | 100분의 20 |
| 호별 | 과세표준 | 세율 |
| 1. | 조세특례제한법․ 관세법 및 지방세법에 의하여 감면을 받는 소득세․법인세․관세․취득세 또는 등록세의 감면세액 (제2호의 경우를 제외한다) (1998.12.28 개정 ; 조세특례제한법 부칙) | 100분의 20 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-326, 2006.02.17. 【회신】 1. 거주자(주택건설사업자를 제외함)로서 주택건설업자와 2001. 5.23.부터 2003. 6.30.까지의 기간(서울, 과천, 5대신도시의 경우에는 2001. 5.23.부터 2002.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 “신축주택” ( 소득세법 시행령 제156조 에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 농어촌특별세법 제3조 및 제5조의 규정에 의하여 그 감면세액의 20％를 농어촌특별세로 과세하는 것임. 2. 위 1.에 해당하는 신축주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의한 ‘1세대 1주택’을 판정함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하므로, 신축주택외의 다른 1주택을 양도하는 경우 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상(서울, 과천, 5대신도시의 경우 2년 이상 거주요건을 추가 충족)인 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 제외)되는 것임. ○ 서일46014-10259, 2003. 3. 6. 【질의】 o 본인은 2002년 1월에 전용면적 50평 미만의 미분양아파트를 주택건설업자로부터 6억9천만원에 최초분양 받아 등기 후 2003. 1. 1. 이후 양도하는 경우 (양도예정가액 6억원 초과) o 상기 주택이 고급주택에 해당하는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 규정 적용 시 고급주택은 부칙(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조에 의해 판단하는 것이므로, 귀 질의의 경우 고급주택기준은 면적기준(전용면적 165제곱미터 이상), 가액기준(실지거래가액이 6억원 초과)을 모두 충족해야 하는 것임. 【관련법령】 ․ 조세특례제한법(2002.12.11. 개정 법률 제6762호) 부칙 제29조(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치) ․ 조세특례제한법 제99조 의 3(신축주택 취득자의 양도세 과세특례) ○ 서면4팀-962, 2006.04.13. 【제목】 신축주택취득자에 대한 양도소득세 감면을 적용함에 있어 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법 (질의) 1. 상기 B주택 조세특례제한법 제99조 의 감면대상 신축주택 해당여부 2. 상기 B주택을 그 취득일로부터 5년 경과 후 양도 시 양도소득세액 계산을 함에 있어 적용할 양도 시 기준시가 및 취득시기 3. A주택을 양도한 후 다른 아파트를 매수하는 경우에도 상기 B주택은 감면대상 신축주택으로서 계속 유효한 것인지 여부 【회신】 1. (생략) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 조세특례제한법 제99조 제1항 및 동법 시행령 제99조 제1항의 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용함에 있어 “당해 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 같다)을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액” 이라 함은 동법 시행령 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것으로 다음의 산식에 따라 산출함. ┌ 취득일부터 5년이 ┐ ─ ┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ─────────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ ─ ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 3. 「소득세법」 제89조 의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 상기 1.에 해당하는 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. 4. 양도 및 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것임. 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 아파트의 완성일(사용승인일, 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날)이 취득시기가 되는 것임. |