거주자가 지정지역 내의 부동산을 행정기관의 장이 관보 등에 고시한 날 전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 공익사업시행자에게 양도하는 경우 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임
전 문
[회신]
사업시행자의 수용가능여부 및 전매 시 매도인의 책임여부에 대해서는 국세와 관련한 사항이 아니므로, 해당 사업의 소관부서에 문의하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 소재지 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 - 지목 : 답 - 매입한 시기 : 1971년 11월 - 8년 이상 자경하였으며 농지원부가 되어있음 (1996년부터 농지원부를 만들기 시작하였으나 본인은 1997년에 농지원부 만들었음) - 토지거래허가지역으로 지정되어있고, 현재 ○○개발에서 매입하고 있음 【질의】 1. 금년 12월말까지 잔금처리가 되면 공시지가에 의해 양도소득세를 계산하는지 여부 2. 자경농지에 대해 양도소득세의 감면이 가능한지 여부 3. 모든 지주들과의 계약을 80%를 전제로 매입하여 개발하는 특수조건을 명시하고 있는데 ○○시에서는 67%이상이면 허가가 된다고 합니다. 또한 ○○개발에서는 개발사업을 진행하겠다고 합니다. 만약에 60%~70%정도만 매매를 하였고 나머지 지주들이 매매를 하지 않았다고 하면 ○○개발에서는 이 지역을 개발하기 위해 수용령을 내릴 수 있는지 4. 계약내용 주에 매수인이 계약금과 1차 중도금을 매도인에게 지불한 후 같은 계약조건으로 제3자에게 매도할 수 있다라고 되어 있습니다. 이는 매수인이 전매를 하여도 이를 동의하는 것으로써 매도인은 아무런 책임이 없는 것인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12.31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) ③ 이하생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 의 2 【지정지역의 운영】 ① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005.12.31. 신설) ② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005.12.31. 신설) ③ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2005.12.31. 신설) ④ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① ~ ② 생략 ③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2005.12.31. 신설) 1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005.12.31. 신설) 2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005.12.31. 신설) 3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 (2005.12.31. 신설) 4. 이하생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12. 29. 제목개정) ① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「농업기반공사 및 농지관리기금법」에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 “주거지역등”이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 그밖의 법률에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2005.12.31. 개정) ② 농업법인이 당해 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 당해 토지를 양도하거나 대통령령이 정하는 사유가 발생한 경우에는 당해 법인이 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1항의 규정에 의하여 감면된 세액에 상당하는 금액을 법인세로 납부하여야 한다. (2002.12.11. 신설) ③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2002.12.11. 항번개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12.31. 제목개정)] ① 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자”라 함은 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농촌공사(이하 이 조에서 “한국농촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다. (2006. 2. 9. 개정) 1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역 (2001.12.31. 신설) 2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역 (2001.12.31. 신설) ② 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 법인”이라 함은 「농업ㆍ농촌기본법」 제15조의 규정에 의한 영농조합법인 및 동법 제16조의 규정에 의한 농업회사법인을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ③ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금”이라 함은 「농산물의 생산자를 위한 직접지불제도 시행규정」 제3조의 2의 규정에 의한 경영이양보조금을 말한다. (2005. 2.19. 개정) ④ 법 제69조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 토지”라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. (2006. 2. 9. 개정) 1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시( 「지방자치법」 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 대규모 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업시행지역을 말한다)안에서 개발사업의 시행으로 인하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지를 제외한다. (2005. 2.19. 개정) 가. 사업시행지역안의 토지소유자가 1천명 이상인 지역 (1998.12.31. 개정) 나. 사업시행면적이 재정경제부령이 정하는 규모 이상인 지역 (1998.12.31. 개정) 2. 환지처분이전에 농지외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지 (1998.12.31. 개정) ⑤ 이하생략 ○ 조세특례제한법 제85조 【지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례】 거주자가 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조 의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) 1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날 (2004.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 산업입지및개발에관한법률 제7조 의 3의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날 (2004.12.31. 신설) 3. 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 제4조 의 규정에 의하여 광역개발권역을 지정한 날 (2004.12.31. 신설) 4. 주한미군(대한민국과미합중국간의상호방위조약에 의하여 대한민국에 주둔하는 미합중국 군대를 말한다)의 기지이전과 관련하여 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제15조 의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날 (2004. 12.31. 신설) 5. 제1호 내지 제4호 외의 법률에 의하여 양도하는 부동산의 경우에는 당해 법률에 의하여 부동산이 속한 사업지역에 대한 예정지구ㆍ지역, 개발권역 지정, 보상계획공고 그밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날 (2004. 12.31. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-603, 2006.03.16. (사실관계) - 소유 물건: ○○시 ○구 ○○동 소재 전, 답 - 사업시행인가: ○○광역시 - 환지계획인가: ○○광역시 - 사업시행자: ○○지구 토지구획정리사업조합 - 환지예정지지정공고: ○○지구 토지구획정리사업조합(2004.12.28.) - 사업시행방법: 환지방식 (질의) - 위지역이 토지투기지역으로 지정되어 있는 경우 토지소유자가 조합에 토지를 양도할 경우 조세특례제한법 제85조 의 공익사업용부동산에 해당하여 기준시가로 양도소득세를 신고할 수 있는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 거주자가 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조 의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임. 2. 위1.의 법령에서 도시개발사업의 사업시행자라 함은 도시개발구역을 지정하는 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사가 도시개발법 제11조 제1항 각호에 해당하는 자 중 도시개발사업의 시행자로 지정한 자를 말하는 것임. ○ 서면4팀-2256, 2005.11.18. 【질의】 - 논 600평을 1987년 취득 후 2002년까지 경작하여 오다 2002년 9월부터 현재(2005. 9월)까지 대리경작(임대)하고 있음. - 2006년 9월, 10월경 도로에 편입되어 보상매매가 이루어질 것으로 예상되는데, 이러할 경우 양도소득세가 부과되는지. - 농지는 8년 이상 보유 자경하면 양도소득세가 면제된다고 알고 있음. 【회신】 1. 조세특례제한법 제69조 의 “8년 자경농지의 양도에 대한 양도소득세 감면” 규정은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말함. 이하 같음)안의 지역이나 이와 연접한 시ㆍ군ㆍ구에 거주하면서 자기가 직접 8년 이상 경작한 사실이 있는 경우로서 양도일 현재 지방세법상 농지세 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함함)이 되는 토지(농지)에 대하여 적용하는 것이며, |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외함) 또는 시(도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면지역은 제외함)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역에 편입된 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 상기1.의 규정을 배제하는 것임. |