부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 증여받은 부동산의 경우 증여일 현재 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임
전 문
[회신]
부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 증여받은 부동산의 경우 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며, 여기서 당해 부동산이 근저당권 설정 및 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함)에 해당하는 경우 그 부동산의 가액은 동법 제66조 및 동법 시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일(증여등기접수일) 현재 당해 재산이 담보하는 채권액(등기되지 않은 전세금 채권을 포함)의 합계액과 동법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) - 투기과열지구내 증여(이혼위자료)로 취득한 아파트(59.93㎡)를 1세대 3주택 상황에서 양도(실거래가 : 240,000,000)하였음 - 위자료 합의서 작성일 :2003.7.5 - 아파트 증여등기 접수일 : 2003.7.29 - 합의이혼일 : 2004.3.30 - 증여시 당해 아파트에 대한 채무인수조건(이혼합의서에 명시, 법무사 입회) : 전세보증금 150,000,000, 주택자금 대출잔액 17,640,136 합계 167,640,136 2003.4.30 기준 국세청 기준시가 : 135,000,000 (질의) 상기와 같이 증여받은 시점의 기준시가 금액보다 당해 아파트에 대한 채무인수액이 높은 상황에서 양도소득세를 실거래가로 신고하는 경우 당해 채무액(167,640,136원)을 상속세및증여세법 제66조 (저당권이 설정된 재산의 평가의 특례) 규정에 의거 당해 아파트의 평가액으로 보아 실지취득가액으로 적용할 수 있는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정) ○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다. ② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. ○ 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) 1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산 2. 양도담보재산 3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (1998. 12. 28 개 정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-739, 2005.5.11 부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 증여를 원인으로 취득하는 부동산의 경우 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것으로 수용공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함)을 취득 당시의 실지거래가액으로 보는 것임 ○ 서일46014-11260,2003.09.06 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 및 같은법시행령 제162조의 3 제3항 제2호의 지정지역에 소재하는 주택(그 부속토지 포함)외의 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정지역 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 이 경우 양도자산이 증여받은 자산인 경우 그 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정에 의한 가액에 의하는 것임 ○ 서면4팀-1667,2004.10.19 근저당권 설정 및 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)은 상속세및증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액(등기되지 않은 전세금 채권을 포함한다)의 합계액과 같은법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가하는 것임 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서일 46014-10564, 2002.4.29. ; 재산상속 46014-67, 2001.1.16.)을 참고바람 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-10564,2002.4.29 【질의】 상속재산을 평가함에 있어 평가대상 재산에 근저당권이 설정된 채무액(10 억 원)과 전세권이 설정되지 않은 전세금 및 임차보증금(5억원)이 있는 경우의 평가방 법 【회신】 귀 질의와 같이 평가기준일 현재 근저당권 설정 및 사실상 임대차 계약이 체결되어 있는 재산을 평가함에 있어서, 상속세및증여세법 제60조 내지 제65조 의 규정에 의하여 평가한 가액과 같은법 제66조 및 같은법시행령 제63조의 규정 에 의한 당해 재산의 담보 채권액(전세금 채권 및 임차보증금 채권을 포함한다) 의 합계액 중 큰 금액으로 평가하는 것임 ○ 서면4팀-1028, 2005.6.23. 같은법 제66조의 규정에 의하여 저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 채권액은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우「같은법시행령」제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임 ○ 서면4팀-1060, 2004.7.12. 상속세및증여세법 제66조 의 규정에 의하여 근저당권이 설정된 재산은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것임. 이 경우 채권액은 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우 같은법시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임. 귀 질의의 경우 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액이 사실상 전세금인 경우에는 당해 전세금과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 하는 것이며, 이에 해당하는지 여부는 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 판단하는 것임 |